Le métier de marchand de biens peut faire rêver. Qui n’aimerait pas acheter des immeubles pour les revendre, tout en réalisant une plus-value ? Cependant, pour commencer cette activité, il est important d’acquérir préalablement des connaissances. Vous devez posséder des compétences techniques en construction, en rénovation et en urbanisme. Toutefois, cela ne suffit pas. Cette profession nécessite la maîtrise des différentes formes juridiques en vue de faire la bonne sélection de son statut. Ici, découvrez le choix idéal de statut à faire pour un marchand de biens !
Définition du marchand de biens
Un marchand de biens est une personne dont l’activité consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers. Il s’agit des immeubles, des terrains, des maisons, des fonds de commerce et bien plus encore. Son but est de réaliser des bénéfices. En général, pour augmenter la valeur immobilière d’un bien qu’il désire revendre, le marchand de biens procède à sa rénovation.
Le métier de marchand de biens est accessible à tous. Pour démarrer, vous n’avez légalement pas besoin d’une qualification professionnelle quelconque. Par contre, avoir une solide réputation, ou faire parti d’un groupement de marchands réputés vous permettra de réussir votre principal challenge, à savoir obtenir le financement de vos opération de marchand de biens.
L’agent immobilier n’est qu’un intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier. Quant au marchand de biens, il est avant tout propriétaire de ce qu’il vend. Il procède à l’achat des biens immobiliers via une société créée pour l’occasion.
Enfin, être marchand de bien vous octroie l’avantage d’avoir des frais de notaire réduits.
Qui peut devenir marchand de biens ?
Continuez-vous quand même à vous demander qui peut devenir marchand de biens ? La réponse à cette question est toute simple. Tout le monde peut exercer ce métier.
Pour ceux qui le savent, il n’est pas réservé aux professionnels de l’immobilier tels que l’expert, l’agent ou le conseiller immobilier. À la différence d’autres professions (notaires ou huissiers), le métier de marchand de biens n’est pas réglementé.
Vous l’aurez compris, il n’est pas nécessaire d’avoir un diplôme spécifique pour l’exercer. Il suffit d’avoir certaines compétences et aptitudes.
Parmi elles, vous devrez acquérir par vous-même des compétences fiscales, notamment liées à la TVA du marchand de biens, qui est complexe.
Quel est le statut idéal pour devenir marchand de biens ?
Si vous souhaitez vous lancer dans le métier de marchand de biens, vous devez commencer par choisir le statut idéal. Chaque statut pour marchand de biens offre des avantages et des inconvénients. Il vous revient de faire votre choix. Pour info, le code APE du marchand de biens est le 6810Z.
La SCI pour marchand de biens
En entendant l’appellation Société Civile Immobilière, cela peut porter à confusion. Vous pourrez croire que ce statut serait idéal à l’exercice d’une activité de marchand de biens. Toutefois, cela n’est pas vraiment le cas dans la pratique. En effet, ce métier est une activité entièrement commerciale alors qu’il est interdit à une SCI de mener ce type d’activité.
Une Société Civile Immobilière ne peut pas avoir une activité consistant en l’achat et à la revente de biens en vue de réaliser du profit. En revanche, ce statut convient parfaitement à une société qui achète des biens immobiliers dédiés à la location non meublée. À noter que lorsque la location est meublée, l’activité devient commerciale. En outre, en cas d’achat d’immeuble destiné à la construction et à la revente, il faudra créer une SCCV ou Société Civile Immobilière de Construction Vente.
Autrement dit, le statut de SCI n’est pas adapté à l’activité de marchand de biens.
La SAS/SASU pour marchand de biens
La Société par Actions Simplifiées est l’un des statuts juridiques pour lequel vous pouvez opter pour exercer votre activité de marchand de biens. Cette solution offre de nombreux avantages.
D’une part, vous pouvez vous lancer seul en SASU marchand de biens ou vous associer au sein d’une SAS. Ensuite, la SAS/SASU offre une souplesse dans la rédaction des statuts. Il s’agit d’ailleurs du plus grand point fort.
En effet, la loi impose seulement quelques mentions obligatoires dans les statuts. Vous avez la possibilité d’organiser le fonctionnement de votre société comme vous le souhaitez.
Par ailleurs, il n’y a pas de capital social minimal en SAS marchand de biens. Vous pouvez commencer votre activité avec 1 euro. Toutefois, il serait judicieux de prévoir un bon capital, car celui-ci constitue le gage des créanciers. Afin de bénéficier de leur confiance et pour obtenir un prêt professionnel, vous devez posséder un capital relativement important.
De plus, la responsabilité est limitée aux apports consentis dans le capital social en SAS. Ainsi, votre patrimoine personnel est protégé. En cas de dettes, les créanciers n’ont pas le droit de vous demander plus que ce que vous avez apporté au départ dans la société. Toutefois, si en tant que président, vous avez commis des fautes ou des négligences de gestion qui pourraient amener à ouvrir une action pour comblement du passif, cela est possible.
Enfin, l’autre avantage de ce statut est le rattachement du président au régime général de la Sécurité Sociale. Pour mieux expliciter, le marchand de biens qui est le président d’une SAS/SASU est considéré comme un assimilé salarié. Il est donc rattaché au régime général de la Sécurité Sociale. Ainsi, vous profiterez d’une couverture sociale plus étendue avec droits à la retraite et prévoyance. Il n’y a cependant pas d’allocations-chômage.
S’il est vrai que la SAS marchand de biens présente des avantages, il n’en demeure pas moins qu’elle a aussi des inconvénients. Le tout premier est la double imposition des bénéfices. Ils subissent d’abord une taxation au niveau de la société à un taux qui varie selon les montants. Après cela, les dividendes sont également taxés à la suite de leur versement. Ils sont taxés à 30 % ou sur option, au barème progressif de l’IR, après un abattement.
Un autre inconvénient de cette structure juridique est relatif aux frais de constitution. Pour devenir marchand de biens en SAS, il faut prévoir de nombreux frais à la création. Ils concernent notamment la publication d’une annonce légale, la rédaction des statuts juridiques par un avocat ou encore, l’immatriculation auprès du centre de formalités des entreprises.
Pour exercer cette activité en SAS, vous devez tenir une comptabilité d’engagement avec bilan et compte de résultat. Il est évident que cette tâche doit être confiée à un expert-comptable afin d’éviter des redressements fiscaux. La tenue d’une comptabilité rigoureuse s’impose.
La SARL/EURL pour marchand de biens
L’EURL est une société dotée d’une personnalité morale, sans disposer pour autant d’associés. Il y a qu’un seul associé ayant une responsabilité limitée. C’est pourquoi elle est encore appelée SARL unipersonnelle. L’entreprise est représentée légalement par un gérant.
Elle présente plusieurs avantages. Principalement, la responsabilité est limitée aux apports. Votre patrimoine personnel est donc bien protégé. Cependant, en tant que gérant, votre responsabilité peut être engagée sur vos biens personnels s’il s’agit de faute de gestion.
Son fonctionnement est simple. Vous disposez des pleins pouvoirs en tant qu’associé gérant unique. Ce régime vous donne la possibilité de mettre en place une société sans vous associer, et ce, avec un capital limité fixé librement. À noter que vous conservez le droit de vous associer ultérieurement. Par ailleurs, la cession et la transmission ne sont pas compliquées. En ce qui concerne la fiscalité, vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés.
Côté inconvénients, les formalités de constitution ne sont pas vraiment faciles. La fiscalité et la comptabilité sont aussi contraignantes. De plus, vous avez un régime social identique à celui des travailleurs non-salariés.
L’EIRL pour marchand de biens
Vous avez la possibilité de vous lancer en entreprise individuelle en mettant en place l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). Cela vous permettra de limiter votre responsabilité au patrimoine affecté à l’activité. Cette structure est soumise de plein droit au régime de la transparence avec imposition des bénéfices entre vos mains.
La fiscalité est lourde et complexe. Vous pouvez la soumettre sur option à l’impôt sur les sociétés. Cependant, vous n’avez pas le droit d’accueillir un associé dans le cas où l’activité se développe. Il serait ainsi judicieux de lui préférer la SASU de marchand de biens par exemple.
Vous avez maintenant une idée des statuts juridiques pour devenir marchand de biens. Il vous revient d’analyser les avantages et les inconvénients de chacun d’eux pour opérer le bon choix, tout en sachant que cela constitue un facteur important pour la réussite de votre business. Dans tous les cas, vous devrez tenir une comptabilité rigoureuse, propre à votre activité de marchand de biens.
En résumé, devenir marchand de biens nécessite la maîtrise des formes juridiques pour un bon choix de votre statut. Ces choix juridiques impacteront votre fiscalité en tant que marchand de biens. Il est important de noter que la SASU et l’EURL sont des statuts possédant de nombreux avantages. Non seulement, ils protègent votre patrimoine personnel, mais ils offrent également un fonctionnement simple. Toutefois, la SAS est une forme qui pourrait aussi vous satisfaire au même titre que la SARL, si vous souhaitez être plusieurs associés. En revanche, la SCI ne convient pas à l’activité de marchand de biens.