L’activité de marchands de biens est une profession qui attire aujourd’hui de plus en plus de personnes. Cela peut être en effet très avantageux de pouvoir acheter et revendre des immeubles avec une certaine plus-value. Cependant, il est nécessaire d’avoir certaines qualités et de bien connaître les rouages du métier avant de se lancer dans une telle activité. Vous souhaitez vous lancer dans une activité de marchand de biens ? Il vous faudra avoir les bonnes informations, surtout en ce qui concerne la fiscalité. Cela vous évite certaines surprises désagréables. Découvrez dans cet article en quoi consiste la fiscalité du marchand de biens.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Le marchand de biens est un professionnel dont l’activité consiste à acquérir et à revendre des biens immobiliers. Il peut s’agir d’une maison, d’un immeuble, de parts de sociétés immobilières, d’un logement ou d’un fonds de commerce. Il se différencie de l’agent immobilier par son statut de prioritaire du bien vendu. L’agent immobilier n’est en vérité qu’un simple intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur. Le marchand de biens lui est le propriétaire du bien immobilier qu’il met en vente.
C’est un job à part entière qui n’est pas réglementé. Il n’est pas nécessaire de recourir à un diplôme en particulier. Toutes les personnes possédant les fonds nécessaires et les aptitudes requises peuvent devenir marchands de biens. Les obligations comptables de ce dernier sont semblables à celle d’une entreprise. Premièrement, il ne peut revendre que les biens dont il est le propriétaire. Ensuite, il ne peut pas mettre en vente un immeuble sur lequel il ne perçoit qu’une commission.
Si cela vous intéresse d’aller plus loin, vous pouvez consulter notre guide sur comment devenir marchand de biens.
D’un point de vue juridique, le marchand de biens est un commerçant. Il doit donc remplir les obligations classiques du commerçant. Ces derniers prennent en compte l’inscription au Registre du Commerce des Sociétés, l’établissement des comptes annuels, la tenue d’une comptabilité, etc. Devant la loi, le marchand de biens est le seul responsable des défauts cachés du bien immobilier qu’il met en vente. En effet, le statut du marchand de biens fait de vous un professionnel de l’immobilier, avec un devoir d’information, et redevable de la garantie des vices cachés.
En quoi consiste la fiscalité du marchand de biens ?
Le marchand de bien bénéficie d’une fiscalité très avantageuse selon les cas.
Les frais du notaire
L’un des premiers avantages dans la fiscalité du marchand de biens est la diminution des droits chez le notaire. En effet, il ne s’agit pas des frais de notaire puisque la majorité des taxes facturées sont reversées à l’État.
Au lieu de 7 à 8 % comme pour les particuliers, les frais de notaire d’un marchand de biens ne sont que de 2 à 4% selon la taille de l’opération. Sa TVA lui sera imputée sur la somme comprise entre le prix d’achat et le prix de vente (la marge). Il n’aura donc pas à payer sur le prix du bien immobilier.
Exemple : Rénovation éventuelle + prix d’achat = 200 000 euros ;
Prix de vente = 250 000 euros
Bénéfice réalisé = 50 000 euros
La TVA sera retirée du bénéfice soit 10 000 euros. Le bénéfice net sera donc de 40 000 euros soit une marge de 20 %.
De manière, la TVA du marchand de biens est un sujet complexe. Renseignez-vous, bien sûr, mais faites-vous aussi accompagner par le bon professionnel, car il y a beaucoup de subtilités et chaque opération est différente.
L’imposition sur revenu
L’imposition sur revenu quant à elle dépend du statut juridique utilisé. Elle est calculée différemment selon qu’il s’agisse d’un marchand de biens en entreprise individuelle ou en société.
Pour une société à responsabilité non limitée ou une entreprise individuelle, chaque associé ou entrepreneur sera imposé non sur le régime micro fiscal, mais selon le régime d’une microentreprise. Si l’option micro fiscale simplifiée a été choisie lors de la création de l’entreprise, le marchand de biens est imposé sur le montant des bénéfices ou comme un simple commerçant.
Pour cela, vous devez travailler avec un comptable, qui tiendra votre comptabilité générale en tant que marchand de biens.
Pour une société à responsabilité limitée (SARL, SAS, SASU), l’entreprise est imposée sur un taux de 15 % jusqu’à 38 000 euros, un taux qui peut aller jusqu’à 28 %. Il peut arriver que le taux d’imposition à appliquer aux sociétés passe de 33 % à 28 %. Parfois, cela diminue jusqu’à 25 % avant de devenir normal.
Mis à part cela, les associés sont personnellement imposés sur le montant des sommes encaissé dans la catégorie des revenus fonciers. Il s’agit du même principe appliqué pour l’imposition sur le revenu intérêt.
Comment sont taxées les plus-values immobilières d’un marchand de biens ?
Pour le marchand de biens fiscalité, la plus-value est imposable sur le taux marginal de l’impôt et sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le taux maximum imposable est de 45 %. Il y sera ajouté des prélèvements sociaux de 17,2 %. On pourra dire que la fiscalité du marchand de biens est très avantageuse.
Pour imposer la plus-value à l’impôt sur les sociétés et pas sur les revenus, il est important de bien réfléchir à la structure à mettre en place pour son activité de marchand de biens. Vous pouvez par exemple opter pour la création d’une SARL.
Pour les particuliers la plus-value est imposée au taux de 19 % +17,2 % de prélèvements sociaux. Pour les marchands de biens, la base imposable est donc plus réduite.
Il faut penser à prendre une bonne assurance que l’on soit particulier ou marchand de biens immobiliers. Si certaines mesures ne sont pas respectées, les conséquences peuvent être dramatiques en cas de contrôle fiscal. Il peut arriver que l’administration vous qualifie de marchand de biens alors que vous avez opté pour une gestion de patrimoine privée. Il est donc important de bien situer son statut juridique.
Comment devenir marchand de biens ?
La première règle pour se lancer dans la profession de marchand de biens, c’est d’avoir suffisamment d’argent. Il faut en effet avoir un certain capital pour pouvoir acheter son premier bien immobilier. Le financement d’un marchand de biens, a fortiori débutant, est difficile. Les banques sont méfiantes envers cette activité risquée, et peinent à financer les premières opérations.
Du point de vue juridique, il est nécessaire de créer auprès d’une Chambre de Commerce et d’Industrie une SCI, EURL ou une SARL.
Pour ce faire, il faut se munir d’un certificat de dépôt de capital, trois exemplaires des statuts de la société, la pièce d’identité et la parution d’annonce légale. Le marchand de biens doit également avoir une bonne maîtrise du marché immobilier avant de se lancer. C’est en effet une activité très lucrative, mais qui doit s’accompagner de stratégie.
Il faut avoir une bonne connaissance de l’urbanisme, de la fiscalité, des assurances ainsi qu’une expertise dans la recherche de biens. C’est un métier exigeant qui nécessite la mise en place d’une bonne technique de vente pour optimiser ses bénéfices. Votre notoriété aussi doit être assez bonne sur le marché de l’immobilier. Pour être un bon marchand de biens, il faut donc se donner les moyens d’être performant et fiable.