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Pris de passion pour le secteur de l’immobilier, vous souhaitez l’intégrer en tant que marchand de biens. Sachez que c’est une très belle décision, car ce métier vous permettra de bénéficier d’un certain nombre d’avantages. Retenez également que les plus importants concernent votre fiscalité puisque le montant de vos impôts sur vos revenus subira une réduction notable. De même, avant d’exercer cette noble profession, vous devez connaître les rouages de ce secteur d’activité. Ainsi, qu’est-ce que c’est qu’un marchand de biens ? Avez-vous besoin d’un diplôme pour exercer ce métier ? Pour mettre sur pied votre affaire, avez-vous besoin d’un apport financier ? Ce sont autant de questions qui trouveront des éléments de réponse dans ce présent guide !

 

Table des matières

Le métier de marchand de biens : qu’est-ce que c’est ?

En France et dans tous les pays du monde, un marchand de biens est ce professionnel qui commercialise des biens immobiliers. L’activité principale de ce dernier consiste donc à acheter des biens immobiliers, à les revaloriser, puis à les remettre sur le marché.

C’est un acteur polyvalent

En faisant une lecture de la définition ci-dessus, nombreuses sont les personnes qui continuent à penser à tort que cet expert n’achète que des maisons déjà construites pour les revendre. Alors que le marchand de biens peut aussi acquérir :

  • des terrains constructibles ;
  • des parts dans des SCPI ;
  • des fonds de commerce.

Bien que cette profession ne soit pas encadrée par la loi en France, les autorités compétentes du secteur de l’immobilier ont tout de même une définition assez claire de ce métier.

Une définition claire des acteurs du secteur de l’immobilier et de la société

Pour les acteurs de l’immobilier, toute personne qui a pour habitude de faire des chiffres considérables dans le secteur de l’immobilier peut être considérée comme un marchand de biens. Afin d’évaluer ce chiffre d’affaires, ces acteurs prennent en compte le nombre d’opérations d’achat-revente qu’une personne réalise en une période donnée.

Notez que vous serez aussi considéré par la société comme un marchand de biens si vous avez une intention spéculative au moment de l’acquisition d’un bien immobilier.

Les constructeurs de maisons se font aussi appeler marchands de biens. Cependant, pour que leur chiffre d’affaires soit considérable, ces derniers ont pour obligation d’utiliser des techniques pour réduire les frais de notaire. Cela leur permet, en effet, d’enregistrer une plus-value sur chaque transaction effectuée.

Un diplôme est-il nécessaire pour devenir marchand de biens ?

Non ! Pour devenir marchand de biens, vous n’avez pas besoin d’un diplôme ou d’une qualification précise. D’ailleurs, ce n’est pas la loi qui vous dira le contraire, car cette dernière ne donne aucune précision à ce propos.

Toutefois, bien qu’une formation ne soit pas exigée pour devenir marchand de biens, vous ne pouvez non plus intégrer ce secteur d’activité sur un coup de tête. Pour exceller dans ce secteur d’activité, vous devez de ce fait posséder quelques qualités indispensables (fiabilité, dynamisme, réactivité, etc.) et avoir une connaissance accrue du marché de l’immobilier.

Quelles sont les différentes étapes juridiques pour être MDB ?

Pour devenir MDB ou marchand de biens, vous devez respecter quelques étapes. Les plus importantes sont évoquées ci-après.

Étape 1 : création d’un statut juridique

Le statut juridique d’un marchand de biens est celui d’un commerçant. En réalisant un investissement immobilier, vous serez donc soumis aux différentes obligations qui pèsent sur ce type de professionnel. De ce fait, avant de vous lancer dans cette activité, vous avez pour obligation de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS.

Dans la même lancée, pour procéder à la création de votre statut juridique, vous devez également souscrire une assurance professionnelle et rédiger vos statuts. La tenue des comptes annuels pour votre comptabilité et l’acquisition des garanties pour les vices cachés seront aussi nécessaires.

Étape 2 : le régime fiscal applicable au marchand de biens

Le régime fiscal de la plus-value qui sera appliqué à un marchand de biens va dépendre du statut juridique que celui-ci a retenu pour exercer son activité.

Si lors de la création de votre structure, vous avez misé sur une entreprise individuelle, vous déclarez vos revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux encore appelé BIC. C’est tout le contraire si vous êtes un particulier. Dans ce dernier cas, vos revenus sont imposés à un taux de 19 % lors de la revente d’un bien immobilier. Cette règle s’applique lorsque la maison vendue n’est pas votre résidence principale.

Dans le cas où vous exerceriez dans ce secteur avec le statut d’une société commerciale, celle-ci devra supporter vos impôts à une hauteur minimale de 15 %. Notez que cette charge fiscale ne pourra pas dépasser 28 %. Toutefois, précisons qu’en 2022, ce taux va diminuer et prendra une valeur constante de 25 %.

Pour en savoir plus, nous vous avons rédigé un article complet sur la fiscalité du marchand de biens.

Étape 3 : le régime de la TVA

Lorsque vous devenez marchand de biens, vous bénéficiez d’un régime particulier en ce qui concerne la Taxe sur la Valeur Ajoutée communément appelée la TVA. D’après les règles qui définissent les actions de ce secteur d’activité, la TVA ne concerne que le montant de votre marge de bénéfices.

À titre d’exemple, vous achetez un bien immobilier ancien à 150 000 euros et après revalorisation, vous le vendez à 270 000 euros. Votre TVA ne s’appliquera que sur les 120 000 euros de bénéfices. Le taux applicable serait alors a priori de 20 %. Ce qui voudra bien évidemment dire que vous payerez alors 24 000 euros pour la TVA.

Toutefois, n’oubliez pas que le calcul de votre TVA est influencé par de nombreux paramètres. Si ceux-ci vous sont inconnus, n’hésitez pas à demander de l’aide à un expert du domaine. Cela vous évitera d’avoir de mauvaises surprises par la suite.

Quels sont les avantages et les contraintes du métier de marchand de biens ?

Lorsque vous prenez la décision de devenir marchand de biens, vous devez savoir que cette profession, comme toutes les autres, a des avantages et des contraintes.

Les avantages de cette profession

Les avantages qu’offre le métier de MDB sont assez nombreux. En voici quelques-uns.

La possibilité de bénéficier de certains avantages (fiscaux et administratifs)

Si vous devenez marchand de biens, vous aurez aussi droit à des avantages fiscaux. Avec ce statut, vous ne paierez presque pas les frais de notaires lors de vos transactions. Du moins, la somme que ce représentant de la loi recevra pour authentifier vos actes est peu significative.

Aussi, en tant que marchand de biens, vous pourrez avoir une certaine facilité à rentrer en possession de certains documents administratifs. Ce qui est loin d’être le cas pour un particulier qui souhaiterait réaliser les mêmes actions que vous.

Une profession libérale

Le marchand de biens est une profession libérale. Vous êtes la seule personne à décider de votre méthode de travail et à établir votre emploi de temps. Vous pourrez facilement définir les horaires à consacrer à votre partenaire et à vos enfants. Toutefois, n’oubliez pas que c’est en fonction de votre planning et de votre dynamisme que vous pourrez atteindre vos objectifs fixés.

Un statut social envié et recherché

Le MBD étant un métier peu connu en France, nombreux sont ceux qui souhaitent donc le devenir. Ces aspirants considèrent cette profession comme un métier réservé à des personnes privilégiées. Par ailleurs, sachez que cette profession est en plein essor, vous avez par conséquent la possibilité d’y faire fortune.

Les contraintes du métier

La profession de marchand de biens n’est pas que rémunératrice. Celle-ci a aussi quelques risques qui, toutefois, n’entachent pas l’essence même de cette profession.

L’obtention de crédit : véritable casse-tête pour un marchand de biens

L’une des difficultés majeures auxquelles sont confrontés les marchands de biens reste et demeure l’obtention de prêt. En effet, au vu de leur statut, les banques sont très strictes et ne veulent pas prendre de grands risques. Dans la plupart du temps, ces professionnels qui font des demandes de crédits n’obtiennent que des refus.

Ceux qui voient leur dossier accepté ne reçoivent qu’une petite somme d’argent et encore, pour entrer en possession de cette somme, ces derniers doivent réaliser un apport minimal de 20 %. La majorité des MDB ne pouvant pas se conformer à cette règle, ils capitulent.

Le risque d’endettement et le risque d’être blacklisté

Comme vu précédemment, les marchands de biens immobiliers n’obtiennent que de petits crédits. Pour avoir une somme d’argent considérable, ceux-ci sont donc obligés de réaliser de multiples emprunts. Une action qui les expose à un risque d’endettement.

Pire, si après avoir contracté tous ces crédits, un marchand de biens n’arrive pas à les rembourser, celui-ci sera blacklisté par ses emprunteurs. Une situation qui mettra en péril son business et qui le conduira peut-être à la faillite.

Les pertes occasionnelles

Comme tout acteur du monde de l’immobilier, un marchand de biens peut enregistrer des pertes occasionnelles. Celles-ci sont le plus souvent causées par la mauvaise évaluation d’un bien immobilier, une rénovation très coûteuse ou encore, un mauvais choix de la zone d’acquisition du bien.

Pour éviter de vous retrouver dans ces situations désagréables, il est recommandé de prendre votre temps et de bien évaluer le bien que vous souhaitez acheter. Au besoin, n’hésitez pas à contacter un collègue pour avoir son point de vue.

Un apport est-il nécessaire ?

Commencer une activité de marchand de biens sans apport est très compliqué. Plus précisément, pour réaliser de grosses plus-values, vous aurez besoin d’une forte somme d’argent afin d’acquérir des biens immobiliers qui ont de la valeur. Dans ce sens, un apport est indispensable pour lancer votre affaire.

Toutefois, si vous n’obtenez pas d’apport, car les banques et les institutions financières sont exigeantes à ce sujet, il vous reste une option. Vous devez acheter votre premier bien immobilier avec votre argent, puis le revendre en votre nom. Par la suite, vous vous servirez de la plus-value obtenue lors de cette transaction pour donner un coup de pouce à votre activité.

Comment choisir son type de société pour devenir marchand de biens ?

Le choix de votre société pour devenir marchand de biens dépend de plusieurs éléments. Pour en savoir plus, lisez ceci.

SCI (Société Civile Immobilière)

Si vous avez peu de moyens pour lancer votre activité, vous pouvez décider d’associer les membres de votre famille. Dans ce cas, le choix d’une SCI est plus approprié. Sous ce régime, vous pouvez acheter des biens immobiliers à plusieurs sans aucun problème.

Par ailleurs, si vous souhaitez accroître votre capacité d’achat et augmenter vos chances d’obtenir un crédit, une Société Civile Immobilière est le statut dont vous avez besoin. En fonctionnant sous une SCI, vous aurez aussi plus de possibilités pour mieux gérer votre structure.

C’est en réalité une fausse bonne idée car l’activité de marchand est interdite en SCI ! En effet, la SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale.

SAS (Société par Actions Simplifiée)

Une SAS est à quelques exceptions près, identique à une SARL. Ainsi, vous devez opter pour une SAS si vous désirez limiter les pouvoirs de vos associés. Ce statut est aussi idéal pour les marchands de biens qui souhaitent avoir une certaine facilité pour la détermination de leur capital fiscal.

Néanmoins, contrairement à une SARL, une SAS vous permet plus aisément d’accueillir de nouveaux partenaires dont le nombre est illimité. Une Société par Actions Simplifiée est aussi le meilleur choix pour un marchand de biens qui souhaite avoir un statut de salarié, afin de bénéficier d’une couverture sociale.

SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle)

Dans une SASU, le président de la société est celui qui représente légalement ladite structure. Si vous souhaitez mieux protéger votre patrimoine personnel, vous devez opter pour une SASU.

La Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle est aussi le choix des marchands de biens qui veulent avoir les pleins pouvoirs dans leur structure. Autrement, vous serez l’unique associé et président de votre entreprise.

Toutefois, vous devez savoir que les conditions à remplir pour mettre sur pied une telle société sont assez complexes. Le mieux que vous puissiez faire pour y arriver, c’est de solliciter un expert de ce domaine.

SARL (Société à Responsabilité Limitée)

Pour mettre sur pied une excellente structure, divers marchands optent pour une SARL. Sachez que ce choix doit être fait si vous souhaitez travailler dans un cadre sécurisant. Vous miserez aussi sur une Société à Responsabilité Limitée dans le cas où vous voulez contrôler l’influence de chacun de vos partenaires.

Dans ce type de structure, les responsabilités de ces derniers sont limitées. Cependant, en optant pour une SARL, gardez à l’esprit qu’en plus d’être moins protecteur, ce statut juridique attire difficilement de nouveaux investisseurs. Aussi, pour que votre entreprise ne rencontre pas des difficultés, vous devez la diriger avec une main de fer.

Votre première opération d’achat-revente : que savoir ?

Ça y est ! Vous avez créé votre société pour exercer votre activité de marchand de biens et vous voulez réaliser votre première opération d’achat-revente. Pour que cette dernière se déroule sans encombre, vous devez respecter quelques principes.

Lors de l’achat du bien immobilier

Avant d’acquérir un bien, vous devez d’abord faire une étude du marché. Cela vous permettra de savoir si vous réaliserez des bénéfices après sa vente. Une fois que cette action a été faite, passez à l’examen minutieux du bien à acheter.

Ce faisant, vous connaîtrez avec une certaine exactitude, les travaux de rénovation qu’il faudra réaliser ainsi que le prix global de ces opérations. Par ailleurs, pour faire du profit, les spécialistes vous recommandent d’acheter un bien immobilier fonctionnel, mais à un prix moins élevé. Cela doit aussi avoir lieu dans une zone viabilisée et dans laquelle la demande en logement est importante.

Lors de la vente du bien immobilier acquis

Pour vendre assez rapidement votre bien acquis, vous devez utiliser votre réseau, faire des publications sur Internet ou dans des journaux locaux. Toutefois, avant de vous lancer dans ce processus, vous devez vous assurer que la rentabilité de votre transaction sera au moins de 10 %.

En tant que marchand de biens, vous avez un large délai pour revendre votre bien. Il est généralement de 4 ans. Jouer sur cette règle vous aidera donc à être exempt des droits d’enregistrement à l’acquisition du bien. De même, en vous appuyant sur cette réglementation, vous pouvez réaliser des économies à hauteur de 5 % et payer les frais de notaire.

Par ailleurs, pour espérer faire de grosses plus-values, choisissez la meilleure période pour vendre votre bien. Ce faisant, vous pouvez alors payer sans difficulté votre TVA (20 %) et engranger une marge bénéficiaire considérable qui vous permettra certainement de booster votre activité.

Quels sont les différents partenaires clefs d’un MDB ?

Pour prospérer dans son activité et mieux vendre ses biens immobiliers acquis, le marchand de biens doit travailler en étroite collaboration avec certains autres professionnels. Les plus importants sont mentionnés ici.

Le notaire

Comme toute opération ayant lieu dans le secteur de l’immobilier, un MDB (marchand de biens) a besoin d’un notaire. C’est celui-ci qui rendra authentiques les actes d’achats et de revente des biens immobiliers.

Il est bien évidemment le représentant de la loi. Ce dernier est donc celui qui a la charge de veiller à ce que tous les documents liés à la vente ou à l’achat d’un quelconque bien immobilier soient tous présents. Dans le cas contraire, il interpellera les parties en jeu pour que tout se fasse dans le respect de la loi.

L’avocat

Un marchand de biens exerce son activité sous un statut juridique défini. Pour veiller au bon déroulement de ses activités, celui-ci doit normalement travailler avec un avocat. Cet expert de la juridiction est celui qui représentera le marchand de biens lors d’un procès.

Dans cette posture, l’avocat sera là pour défendre les intérêts de son client. De même, ce professionnel peut aussi jouer le rôle de conseiller juridique. En ayant un avocat à ses côtés, un marchand de biens pourra profiter de son expérience pour prendre les bonnes décisions.

Le banquier

Comme autre partenaire d’un marchand de biens, on cite le banquier. Ce professionnel du monde de la finance a, dans ce contexte, deux principales missions à remplir.

La première tâche exige qu’il accompagne le marchand de biens dans sa procédure d’obtention de crédit, si celui-ci souhaite avoir un apport. Le banquier devra notamment veiller à la bonne constitution du dossier de prêt et mettre tout en œuvre pour que cette procédure aboutisse.

La deuxième mission d’un banquier est la protection des finances de son client. Il devra notamment lui proposer des solutions qui vont lui permettre de sécuriser ses avoirs financiers. De quoi permettre au marchand de biens de vaquer à ses occupations sans aucune inquiétude.

Le comptable

Un marchand de biens doit à tout prix collaborer avec un comptable professionnel et expérimenté. C’est un acte indispensable qui lui permettra d’avoir un œil sur les entrées et les sorties d’argent ou d’autres biens de l’entreprise.

Le comptable est aussi chargé de réaliser des bilans financiers trimestriels, hebdomadaires ou encore, annuels de l’entreprise. La fréquence de réalisation de ces bilans va dépendre de vos objectifs, mais aussi de votre chiffre d’affaires. De même, ce professionnel est le plus indiqué pour réaliser vos déclarations fiscales dans les temps.

Les agences immobilières ou le courtier en immobilier

Chercher une maison à acheter ou vendre une habitation est une opération qui pourrait être simple si vous collaborez avec des agences immobilières. Celles-ci disposent d’un large réseau et des canaux de diffusion qui vous permettront d’avoir gain de cause.

Notez aussi que c’est le même rôle que le courtier immobilier jouera. À la seule différence que les commissions des courtiers immobiliers sont réduites par rapport à celles réclamées par les agences immobilières.

Quelles sont les compétences clefs d’un marchand de biens ?

Pour exercer le métier de marchand de biens, tout professionnel de ce domaine doit avoir certaines compétences.

Ainsi, vous devez être dynamique, courageux et avoir le goût du travail bien fait. Plusieurs spécialistes de ce domaine vous confieront aussi que vous devez avoir les capacités adéquates pour estimer le coût et le temps de réalisation de certains travaux. Il s’agit ici des travaux de valorisation d’un bien immobilier. Cela vous permettra de ne pas mettre en péril la rentabilité de votre activité.

Par ailleurs, en tant que marchand de biens, il est important :

  • d’avoir une certaine facilité pour réaliser des opérations d’achats et de vente de produits (commerce) ;
  • de bien connaître le marché de l’immobilier (une analyse approfondie de ce secteur vous sera utile) ;
  • d’avoir quelques notions dans le secteur du Bâtiment et Travaux Publics ;
  • d’avoir des prérequis en fiscalité et en urbanisme.

En outre, vous devez également être créatif, avoir un sens du relationnel poussé et avoir un esprit de curiosité. Posséder des connaissances poussées en juridiction et en finances pourrait aussi être important. De même, pour rapidement trouver de nouveaux biens immobiliers, un marchand de biens doit développer des compétences en prospection et doit savoir bien négocier.