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Vous vous intéressez au secteur immobilier et souhaitez faire des gains en réalisant d’importantes plus-values ? Le métier de marchand de biens est certainement fait pour vous. Ce dernier vous donne le droit de créer une société pour l’achat ou la construction de logements pour les remettre en vente. Notez toutefois qu’avant de vous lancer dans cette fonction, vous devez vous renseigner sur la TVA du marchand de biens. Découvrez toutes les informations utiles à ce sujet.

Rappel de définition du marchand de biens

Pour rappel, vous pouvez prétendre à cette fonction lorsque vous souhaitez faire des gains en acquérant et en revendant des biens fonciers. C’est un métier de plus en plus apprécié par bon nombre de personnes. Cependant, le calcul de la TVA du marchand de biens n’est pas toujours facile à effectuer.

Qui est le marchand de biens ?

Pour toute définition, le marchand de biens est un professionnel qui vise l’achat et la revente de biens immobiliers. Son but principal sera de réaliser une plus-value. Il faut toutefois noter que certains biens sont exceptionnellement pris en compte dans ce cadre. Il s’agit des :

  • maisons
  • immeubles
  • fonds de commerce
  • bureaux
  • logements
  • parts de société immobilière de type SCI
  • ventes de découpe par lots.

Le marchand de biens ne doit pas être confondu à un agent immobilier. En effet, ce dernier n’est pas du tout propriétaire des biens qu’il loue ou propose en vente, car il n’agit qu’en tant qu’intermédiaire. Cela est tout le contraire du premier.

Quelles sont les conditions pour devenir marchand de biens ?

Le marchand de biens n’a pas besoin de faire de longues études pour exercer sa profession. Cela veut dire qu’un diplôme ou encore une qualification professionnelle ne sont pas toujours exigés. En effet, il ne s’agit pas d’un métier réglementé. Cependant, vous devez obligatoirement maîtriser l’ensemble du marché immobilier. En plus, vous devez avoir des connaissances sur la fiscalité, la construction et l’urbanisme.

Bien évidemment, il vous faut aussi impérativement un capital de départ qui va vous aider à obtenir votre premier investissement. Pour ce qui est de la création de votre société, deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez premièrement opter pour le statut de SASU ou EURL lorsque vous souhaitez exercer avec un seul associé.

Si vous vous tournez plutôt vers de nombreux collaborateurs, vous devez choisir une SAS ou une SARL. Enfin, le marchand de biens peut également ouvrir une entreprise individuelle. Il est conseillé de travailler avec au moins une autre personne pour éviter certains risques.

Le statut juridique et le régime fiscal du marchand de biens

Certes, ce professionnel est soumis à certaines contraintes, mais ces dernières peuvent devenir des atouts considérables. Pour ce qui est de son statut juridique, il est enregistré en tant que commerçant. C’est pourquoi ce travailleur de l’immobilier doit obligatoirement figurer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Pour mener votre activité à bien, vous devez dresser un bilan et répertorier vos comptes chaque année.

Le régime fiscal du marchand de biens relève des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est la raison pour laquelle vos marges vont être soumises en tant que personne morale lorsque vous êtes inscrit dans une entreprise ayant une charte d’imposition classique. Celle-ci doit être établie comme suit : 15 % jusqu’à 38 120 euros et 28 % dans le cas où votre chiffre d’affaires est compris entre 38 120 euros et 7 630 000 euros hors taxe. Si vous exercez en tant que personne physique, votre fiscalité va correspondre à celle d’un entrepreneur individuel.

Les marchands de biens sont-ils concernés par la TVA ?

Bien évidemment, ce professionnel du secteur immobilier est assujetti à la TVA, mais cela dépend de divers facteurs. En réalité, la TVA immobilière se liquide en fonction du prix total en accord avec les articles 266 et 267 du Code général d’Impôts. Cependant, selon l’article 268 du même document, il existe une exception. L’assiette de la TVA du marchand de biens se limite uniquement à la marge concernant les immeubles de plus de cinq ans.

Cela vaut également pour des terrains que vous allez bâtir dans le cas où l’acquisition n’a pas connu de réduction. Dans ce cadre, la TVA est tout simplement irrécupérable. Par ailleurs, si l’administration fiscale est confortée par une décision du Conseil d’État du 27 mars 2020, certaines règles doivent être respectées. Lorsque le propriétaire fait des travaux de rénovation de grande envergure et qu’il le revend, la TVA concerne la totalité du prix de vente du bien.

Cela vaut aussi pour celui qui achète un terrain à construire pour le replacer comme parcelle bâtie. Dans ce cadre, la TVA sur les différents travaux réalisés sera récupérable. C’est aussi le cas pour les immeubles de moins de 5 ans ayant connu ou non des travaux de réfection.

La TVA sur la marge du marchand de biens

Ici, il faut noter qu’il existe deux manières de concevoir les choses. Premièrement, vous avez l’avis de l’administration qui prend le cas où le marchand de biens achète un terrain à bâtir chez un particulier non assujetti à la TVA. Pour cette dernière, vous ne pouvez bénéficier de la TVA sur marge que dans le cas où le bien revendu est juridiquement identique au bien acquis.

Cette vision n’est pas la même chez le juge d’impôt. Celui-ci rappelle que la modification des caractéristiques physiques et de la qualification légale d’un bien avant une remise sur le marché ne le dispense pas de l’application de la TVA sur la marge. Ces différentes interprétations doivent dès lors vous inviter à la prudence. Vous devez prendre la peine de bien vous faire conseiller avant de vous engager dans quoi que ce soit.

La TVA sur le prix total du marchand de biens

Pour effectuer le meilleur calcul de la TVA du marchand de biens sur le prix total, vous devez tout simplement soustraire la TVA collectée de celle payée. Cela vous aide à trouver la somme véritablement incluse dans la TVA globale de votre business. Bien évidemment, pour que le marchand de biens réalise des économies, il doit impérativement avoir un chiffre positif.

Notez cependant que si le logement est revendu sans TVA et que le terrain est soumis à la TVA sur la marge, vous avez obligatoirement besoin d’un expert pour vous en sortir. Ce dernier va se charger de vous donner les informations nécessaires. Le service des impôts peut également être d’une très grande utilité dans ce cadre.

Par ailleurs, sachez que depuis 2010, moult règles immobilières vont être appliquées. Les débutants dans ce marché doivent impérativement tout mettre en œuvre pour obtenir les données adéquates pour le respect de la réglementation. La TVA sur le prix total soumet le marchand de biens à un certain nombre d’obligations. Dans le cas où votre bien a plus de 5 ans, vous n’avez plus la possibilité de récupérer la TVA de ce dernier.

La TVA applicable au marchand de biens pour la revente d’un immeuble achevé depuis plus ou moins de 5 ans

La première chose à savoir est que les ventes sur des immeubles possédés par des non-assujettis ne subissent pas de TVA. C’est par exemple le cas d’un bien que vous acquérez auprès d’un particulier. Le montant de la taxe sur la valeur ajoutée chez les marchands de biens est soumis à une distinction. Il existe en effet, une différence selon qu’il s’agisse des immeubles anciens ou des immeubles neufs.

Les immeubles achevés depuis plus de 5 ans

Un logement ancien apparaît comme une maison individuelle, un appartement, un local, etc., ayant été construit depuis plus de 5 ans et qui a subi une vente ou autre forme de mutation. Il peut s’agir ici d’une succession, donation, et autres. Dans le cadre d’une cession entre particuliers, les biens de plus de 5 ans ne sont pas soumis à la TVA.

Pour ce qui est de la transaction entre marchands de biens, les logements de plus de 5 ans vont être exonérés de la TVA. Notez toutefois que cela n’est pas valable dans le cas où l’immeuble est assujetti à une option TVA prix total ou encore sur la marge.

Les logements achevés depuis moins de 5 ans

Ici, il est question des immeubles neufs ou anciens qui ont connu des travaux de rénovation importants depuis moins de 5 ans. Pensez à vous renseigner sur la liste des travaux valides dans ce cas précis. Dans le cadre d’une transaction entre professionnels, la TVA correspond à 20 %. Retenez donc que la TVA s’applique au cours des 5 premières années qui suivent les finitions du bien sauf dans le cadre d’une cession entre particuliers.

La TVA applicable au marchand de biens sur la revente d’un terrain à bâtir

Par terrain à bâtir, vous devez entendre celui sur lequel une construction peut être permise avec l’accord d’un document d’urbanisme comme PLU. Il peut aussi s’agir d’une carte communale. Notez aussi qu’un terrain qui possède uniquement des constructions impropres peut également bénéficier de ce statut.

Pour ce qui est du régime fiscal, vous devez faire une distinction entre deux cas. Premièrement, dans le cadre d’une cession entre particuliers, seuls les droits d’enregistrement peuvent être exigés. La TVA n’est pas du tout prise en compte. Dans le cadre d’une transaction entre professionnels assujettis à la TVA, le taux de la taxe va être de 20 %, quel que soit le statut de l’acheteur. C’est en effet au vendeur de verser cette somme.

Dans le cas où le terrain n’est pas assujetti à la TVA, c’est l’option sur la marge qui entre en jeu. Lorsque le marchand de biens achète le terrain à bâtir auprès d’un assujetti, la TVA est plutôt appliquée sur la totalité du prix de cession.

La TVA obligatoire

Lorsque vous devez effectuer certaines opérations en tant que marchand de biens, l’acquittement de la TVA est obligatoire. C’est le cas particulier des situations de constructions et de la VEFA. Il existe également d’autres cas particuliers tels que la vente de terrains à bâtir.

Même à ce niveau, il existe encore de nombreuses configurations. Si vous vendez par exemple du neuf, le prix de vente est TTC. Par ailleurs, vous allez devoir reverser la TVA à l’État comme tout commerçant. Si vous avez construit un logement et qu’il est revendu comme produit neuf, la TVA concernera le prix du terrain et de la maison.

Dans le cadre d’un terrain à bâtir, vous êtes plutôt assujetti à la TVA sur marge. À titre d’exemple, imaginons que vous achetez un terrain à 10 000 euros et que vous souhaitez le replacer à 150 000 euros. Vous allez devoir retrancher la TVA sur marge de 20 %. Ce qui donne l’opération 50 000/1,2 = 41 667 euros qui correspond à la marge hors taxes. L’État a donc droit à 8 333 euros de TVA.

La TVA optionnelle

Contrairement à ce que beaucoup pensent, la TVA sur marge n’est pas toujours obligatoire ni automatique pour les marchands de biens. C’est donc à vous de décider. Pour ce faire, vous devez bien faire vos calculs avant de vous lancer. Toutes les chances doivent toujours être de votre côté. Toutefois, sachez que si vous choisissez de ne pas opter pour le versement de la TVA, vous ne pouvez également pas la réclamer à vos fournisseurs. Mais il est mieux de choisir la TVA sur marge pour des réalisations avec de gros travaux.

Vous avez désormais toutes les informations nécessaires sur la TVA en tant que marchand de biens. Les calculs à ce niveau peuvent s’avérer difficiles, mais si vous prenez votre temps, vous allez vous en sortir. En cas de besoin, demandez l’accompagnement d’un expert dans le domaine en ligne.