Toute personne physique ou morale effectuant deux ou plusieurs opérations d’achat de biens immobiliers dont l’objectif final est de les revendre, peut être qualifié de marchand de biens. La gestion comptable et fiscale d’une telle activité requiert une attention particulière notamment dans le traitement des différentes opérations. Vous êtes un marchand de biens ou vous avez une entreprise dans le domaine ? Voici tout ce qu’il y a à savoir sur la comptabilité générale de cette activité.
Les particularités sociales d’un marchand de biens
Si vous vous demandez sous quelle forme sociale exercée en tant que marchand de bien, alors sachez que votre activité est liée à des opérations ayant un caractère commercial. De ce fait, vous devez exclure la société civile immobilière. Ce type de statut permet uniquement l’achat d’un bien immobilier destiné à une location non meublée.
Si vous optez pour le statut de micro-entrepreneur, vous serez également bloqué à un moment donné dans vos opérations. En effet, il y a un seuil de 170.000 euros défini pour les micro-entrepreneurs. Ainsi, s’agissant de l’achat et de la revente de bien immobiliers, vous pouvez très rapidement dépasser ce seuil.
Généralement pour ce genre d’activité, ce sont les formes sociales de type SAS, SASU et SARL, qui sont les plus utilisées. Toutefois, la majorité des marchands préfère la SAS puisqu’elle offre plus de souplesse et est beaucoup plus adaptée à ce secteur d’activité.
La gestion comptable des stocks d’un marchand de biens.
L’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers destinés à la revente doit faire l’objet d’une comptabilité clairement définie. C’est pour cela que la comptabilité générale du marchand de biens intervient pour clarifier les différentes notions liées aux opérations. Les flux de trésorerie relatifs à la vente au cours de l’acquisition doivent être inscrits en stock. Ces flux financiers devront être comptabilisés par la suite dans la catégorie des coûts d’acquisition et de production. Pour cela, certains éléments concernant les opérations financières doivent être compris dans cette même catégorie. Il s’agit notamment du prix d’achat du bien, de la TVA non déductible, des coûts des travaux et des diverses autres taxes non récupérables. Il convient d’ajouter à ces éléments le droit d’enregistrement, les frais de notaire, des diverses commissions des intermédiaires, etc.
Surtout, soyez attentif quant à l’inscription des flux financiers dans les stocks. Ceux-ci se rapportent évidemment à des biens immobiliers mais ne doivent pas être inscrits en immobilisation. Retenez qu’il est possible que plusieurs chantiers soient mis en place pour des travaux de rénovation. Dans ce cas, il est préférable de recourir à la comptabilité analytique pour mieux distinguer les différents stocks.
La spécificité fiscale dans la comptabilité générale du marchand de biens
Dans l’activité d’un marchand de biens, la TVA des opérations immobilières est appliquée. Ceci signifie que la plupart des opérations liées à l’immobilier seront soumises aux règles de la TVA. En matière fiscale, le Code Général des Impôts (CGI) ne permet pas aux marchands de biens d’adopter le régime de micro-entreprise. Ceux-ci sont d’office soumis au régime réel d’imposition. Les livraisons de terrain à bâtir et les livraisons d’immeuble achevé depuis moins cinq sont taxables à la TVA. Cependant, les livraisons de terrains non constructibles et les livraisons d’immeuble achevé depuis plus de cinq sont exonérées de la TVA avec possibilité d’option. Notez que l’option pour la TVA n’est pas la solution la plus avantageuse car elle viendra en diminution du profit réalisé.
En ce qui concerne l’assiette taxable à la TVA, celle-ci dépendra du type d’opération réalisée et de la TVA déduite en amont. En effet, sont soumis à la TVA sur le prix total de vente, les livraisons d’immeuble achevé depuis moins de cinq ans, les livraisons de terrain à bâtir lorsque l’acquisition de ceux-ci ouvre droit à déduction. Il y a également les livraisons de terrains non constructibles et les livraisons d’immeuble soumis à la TVA sur option dont l’acquisition a ouvert droit à déduction.