Depuis quelques années, il est possible de créer une SCI ou Société Civile Immobilière pour la réalisation de certaines activités à l’image de la gestion de biens immobiliers. À ce titre, certains se demandent s’ils ont la possibilité d’utiliser une SCI pour réaliser des opérations d’achat-vente. Les marchands de biens ont souvent tendance à croire que ce statut juridique leur convient. Toutefois, son choix pourrait entraîner des conséquences sur le plan fiscal. La Société Civile Immobilière et le métier de marchand de biens sont-ils compatibles ? Découvrez ici quelques éléments de réponse afin de faire le bon choix.
La Société Civile Immobilière : qu’est-ce que c’est?
Afin de faire des investissements immobiliers, il est possible d’envisager l’option de la création d’une SCI. Il s’agit d’une forme de société permettant à des associés de s’unir en vue de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le but est d’en tirer profit. Une Société Civile Immobilière peut se lancer dans diverses activités. Ainsi, vous pouvez avoir :
- une SCI de gestion ;
- une SCI d’attribution ;
- une SCI construction-vente, etc.
Toutefois, plusieurs personnes se demandent s’il est possible d’exercer le métier de marchand de biens avec ce statut.
En quoi consiste le métier de marchand de biens ?
L’activité de marchand de biens consiste principalement en l’acquisition des biens immobiliers en son nom en vue de leur revente. Très souvent, des rénovations sont réalisées avant de revendre les biens dans le but de réaliser une plus-value. Pour être considéré comme marchand de biens, il est important de remplir certains critères.
D’abord, il faut avoir l’intention spéculative. Celle-ci est appréciée en fonction de divers éléments. Il s’agit notamment des délais observés entre les opérations d’achat et de revente, la situation géographique ou encore le montant des plus-values. Ensuite, il faut avoir l’habitude d’exercer ces opérations d’achat-revente. Le caractère habituel est défini selon certains paramètres :
- la fréquence des opérations ;
- leur nombre ;
- leur importance ;
- leur nature.
Il est possible d’attribuer le caractère habituel à une même opération compte tenu du nombre de ventes qu’elle engendre. Elle peut être réalisée aussi bien dans le cadre de l’activité présente ou passée du commerçant.
L’activité de marchand de biens prend en compte diverses opérations d’achat-revente. ECea dernières concernent tous les biens immobiliers, les terrains à bâtir, les fonds de commerce dans tous les secteurs ou encore les parts sociales de SCI. Ce métier requiert des compétences et diverses connaissances. Vous devez avoir une maîtrise du marché de l’immobilier et des compromis de vente pour l’exercer.
De plus, il s’agit d’une profession qui exige un capital monétaire considérable et une certaine solvabilité vis-à-vis des tiers.
Le métier de marchand de biens et le statut de SCI sont-ils compatibles ?
Après avoir pris la décision de créer une entreprise spécialisée dans l’achat et la revente de biens immobiliers, vous devez choisir un statut juridique adapté. La SCI est mise en place pour réaliser des investissements immobiliers. À juste titre, bon nombre de créateurs d’entreprise croient que ce statut convient à l’activité de marchand de biens.
Pour ceux qui le savent, la SCI n’est pas en mesure d’exercer une activité commerciale alors que la profession de marchand de biens en constitue une. Ainsi, elle ne convient pas aux Sociétés Civiles Immobilières. Si vous envisagez d’acquérir des biens immobiliers pour faire de la location non meublée, ce statut vous convient. Toutefois, s’il s’agit d’une location meublée constituant une activité commerciale, elle est interdite pour une SCI.
En clair, le métier de marchand de biens et le statut de SCI ne sont pas compatibles. Référez-vous à notre article sur le statut du marchand de biens pour en savoir plus.
Le statut d’auto-entrepreneur pour marchand de biens
En tant que marchand de biens, vous pouvez opter pour le statut d’auto-entrepreneur. Toutefois, il s’agit d’un statut qui n’est pas recommandé pour certaines raisons. D’abord, il y a des conséquences sur la responsabilité personnelle. Le statut d’auto-entrepreneur n’offre aucune protection au patrimoine personnel du créateur d’entreprise. En effet, celui-ci se confond à celui de l’entreprise.
L’autre contrainte est relative au seuil du chiffre d’affaires. Pour ceux qui le savent, le statut d’auto-entrepreneur oblige à respecter des plafonds de chiffre d’affaires. En cas de cession d’un bien immobilier qui excède ce plafond, vous ne pourrez plus profiter du régime de micro-entrepreneur.
Le statut de société commerciale pour les marchands de biens
Le statut de société commerciale convient le mieux pour le lancement d’une activité de marchand de biens. En créant une société, vous avez la garantie de la sécurité de votre patrimoine personnel, car votre responsabilité est limitée à la hauteur de vos apports. Si plusieurs personnes investissent dans le projet, vous pouvez choisir entre le statut de SAS et celui de SARL.
L’administration fiscale vous affectera ainsi un code APE (ou code NAF) pour votre activité de marchand de biens.
Généralement, la SAS est appréciée par les marchands de biens. En effet, elle offre l’avantage de la flexibilité du cadre juridique. Au cas où la société a un associé unique, il est possible d’opter pour la SASU ou l’EURL.
Comment mettre en place une SCI pour marchands de biens ?
Vous souhaitez mettre en place une SCI pour marchand de biens ? Comme mentionné plus haut, la création d’une SCI n’est pas compatible avec l’activité de marchand de biens. Ainsi, si vous envisagez de vous lancer dans ce métier, vous gagnerez à choisir le statut adapté à savoir la SARL, la SAS et bien plus encore.
Sur le plan juridique, vous devez créer la société auprès du guichet unique de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) compétente. Pour cela, il est important de fournir différentes pièces administratives. Il s’agit :
- des exemplaires des statuts juridiques ;
- des certificats de dépôt de capital ;
- d’une pièce d’identité ;
- de l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales SCI.
La création d’une SCI exige l’accomplissement de plusieurs formalités conditionnant l’existence de la société. Vous avez la possibilité de faire les démarches en ligne. Il y a des sites en ligne qui peuvent vous faciliter la tâche. Vous aurez juste à remplir un questionnaire personnalisé et le tour est joué.
Quelle est la fiscalité du marchand de biens en SCI ?
Il convient de souligner que la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu par défaut. Chaque associé est soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu compte tenu de son apport dans le capital social de la société. Ainsi, en tant qu’associé, vous devez déclarer directement les résultats de la société dans la catégorie des revenus fonciers qui correspondent.
Quant aux plus-values réalisées suite à la cession d’un bien immobilier, elles sont qualifiées de plus-values immobilières. Elles sont imposées entre les mains des associées en fonction de leur part dans le capital social de la structure. Cette plus-value permet à la SCI de profiter de certains avantages. Il s’agit d’un abattement pour durée de détention et de diverses exonérations.
En ce qui concerne la TVA, il y a des locations qui y sont assujetties à l’image de la location de biens nus à usage professionnel. S’il arrive qu’une SCI remplit les critères requis pour être considérée comme marchand de biens, la société peut subir une requalification. Cela aura forcément des conséquences fiscales. Principalement, c’est la TVA sur marge et les frais de notaire réduits qui caractérisent la fiscalité applicable pour un marchand de biens.
Quid de la requalification de la SCI en SCI marchand de biens ?
Les SCI qui procèdent habituellement à l’achat d’immeubles pour les revendre dans le but d’en tirer profit peuvent être requalifiés en marchand de biens. Pour cela, il est indispensable qu’elles remplissent de façon cumulative certaines conditions. Elles concernent l’intention spéculative et le caractère habituel des opérations d’achat et de revente.
En cas de requalification en marchand de biens, la société est soumise à des conséquences fiscales. Il s’agit notamment de l’imposition à l’impôt sur les sociétés. Les ventes effectuées sont taxées à la TVA immobilière.
Les cessions de biens immobiliers n’offrent pas la possibilité de profiter du régime des plus-values immobilières. Pour ceux qui le savent, les biens ayant fait l’objet de cession ne sont pas considérés comme des éléments d’actifs immobilisés, mais comme du stock. La SCI doit payer des pénalités ainsi que des intérêts de retard pour redressement.
La SCI pour marchands de biens : un statut entraînant une perte d’avantages fiscaux
En choisissant d’opérer malgré tout vos opérations d’achat-revente avec une SCI, vous ne profiterez pas des avantages conférés au statut de marchand de biens. Dans un premier temps, vous ne pourrez pas profiter des frais de notaire réduits. Il s’agit d’une perte considérable sur chaque opération.
Par ailleurs, il ne sera pas possible pour vous de déduire de votre bénéfice imposable de nombreuses dépenses qui sont admises dans le cadre d’une activité commerciale, mais qui ne le sont pas dans une structure patrimoniale. Vous l’aurez compris, vous supporterez de nombreuses pertes en optant pour une SCI en tant que marchand de biens.
En résumé, un marchand de biens est une personne qui achète en vue de revendre des biens immobiliers. Il poursuit la réalisation des bénéfices puisqu’il apporte généralement une valeur ajoutée à ces biens. Pour exercer son métier, il doit choisir un statut juridique. Contrairement aux idées reçues, la SCI ne convient pas à ce type de profession puisqu’il s’agit d’une activité commerciale. En effet, ce type d’activité est interdite pour les Sociétés Civiles Immobilières. En optant pour ce statut, vous perdrez beaucoup d’avantages fiscaux.