L’activité d’un marchand de biens se résume à l’achat et à la revente de biens immobiliers. Elle requiert principalement beaucoup de travail, du bon sens et une facilité à négocier. Toutefois, l’opération de marchand de biens n’est pas sans risque. Dès lors, il convient de prendre certaines dispositions afin de minimiser les risques d’échec.
Découvrez ce qu’il faut faire pour réussir votre opération de marchand de biens en achat-revente.
Qu’est-ce qu’une opération de marchand de biens ?
Une opération de marchand de biens est l’action qui consiste à acheter des biens immobiliers et à les revendre après y avoir réalisé des travaux. Cela concerne tous les types de biens immobiliers, à savoir les biens immobiliers déjà construits et les terrains à bâtir. Les fonds de commerce et les parts sociales de sociétés immobilières (SCI) peuvent également être concernés.
Pour réaliser son opération, le marchand devra d’abord contacter le vendeur du bien. C’est lors de ce contact qu’un rendez-vous pour la visite du bien immobilier mis en vente sera fixé. Cette visite permettra au marchand de déterminer si le bien est conforme à ses attentes. Lorsque cela est le cas, il finira par faire une offre chez le notaire du vendeur.
Mais avant d’en arriver là, il sera judicieux de suivre toutes les étapes qui favorisent la réussite d’une opération de marchand de biens.
Les différentes étapes d’une opération de marchand de bien
Pour réussir votre opération de marchand de biens, vous êtes tenus de suivre un certain nombre d’étapes, à savoir.
- trouver son projet immobilier ;
- rénover ou revendre le bien en l’état ;
- évaluer le coût des travaux ;
- évaluer le potentiel de revente du bien immobilier.
Pour chacune de ces étapes, vous serez tenu de suivre une démarche particulière comme le montre la suite.
Trouver son projet immobilier
Le bien idéal est celui dont la revente va s’accompagner d’une importante plus-value. Cela peut être un bâtiment, un terrain, des bureaux ou tout simplement un logement. Dans tous les cas, le bien devra être acheté à un prix abordable. Dès lors, vous pourrez le revendre beaucoup plus facilement et en tirer profit.
Le bien idéal ne se trouve pas toujours au premier coup. Il vous reviendra donc de multiplier les visites et de vous servir de votre sens de la négociation. Vous devez aussi savoir que les banques n’accepteront de financer qu’un bien présentant une marge minimale de 20%. D’où l’intérêt de bien choisir le bien immobilier que vous achèterez dans le cadre de votre opération de marchand.
Rénover ou revendre le bien en l’état ?
Après avoir acheté le bien immobilier idéal, il vous faudra définir la nature de l’opération immobilière à réaliser. Cela revient à déterminer le type de travaux de rénovation et de transformation que vous devrez effectuer sur le bien acquis.
Dans le meilleur des cas, vous optimiserez votre achat en découpant votre bien pour le revendre au détail. Vous pourrez réaliser ces travaux vous-même ou encore faire appel un spécialiste des travaux de rénovation. Ce dernier se chargera alors de vous réaliser les travaux conformément aux normes en vigueur. Mais avant cela, il sera judicieux d’évaluer le coût des travaux.
Évaluer le coût des travaux à réaliser
Pour éviter de vous retrouver dans une impasse financière, vous devez faire une évaluation du coût des travaux à réaliser avant de lancer l’opération. Ce coût va généralement dépendre de l’état du bien et de la nature des travaux à réaliser. Vous devez également tenir compte de la durée desdits travaux et de la marge dégagée.
Pour obtenir une estimation du coût de vos travaux, vous devez vous tourner vers un entrepreneur qui se référera au projet d’architecture. Assurez-vous toutefois de choisir un entrepreneur expérimenté et compétent qui saura répondre à la particularité de votre chantier.
Au coût des travaux, vous ajouterez également les frais d’avocats, les frais de commercialisation et les éventuels frais d’assurance. L’addition de toutes ces dépenses sera utile pour évaluer le potentiel financier de la revente du bien immobilier.
Évaluation du potentiel financier de la revente du bien
Après avoir obtenu une estimation du coût de votre opération de marchand, vous devez faire une évaluation du potentiel de revente du bien. C’est cette évaluation qui va vous permettre de déterminer la rentabilité, donc la réussite de votre opération de marchand de biens.
Pour fixer le prix de votre bien immobilier, vous vous référerez aux prix du marché local. Cela revient à tenir compte des prix des biens immobiliers semblables au vôtre. Il faut aussi savoir que selon la nature de l’opération, votre bien peut être assujetti à la TVA de 20%. D’où l’intérêt d’avoir une bonne connaissance de votre marché local pour réussir votre opération de marchand de biens immobilier.
Faire le bilan de marchand de biens
Avant d’acheter le bien immobilier et ainsi lancer votre opération de marchand de biens, vous devez faire un bilan. Ce bilan de marchand de biens est d’ailleurs le principal outil de gestion du projet. Grâce à cet outil, vous allez pouvoir déduire la marge prévisionnelle de votre opération sur la base de la TVA, des dépenses et des recettes.
La TVA ne s’appliquera uniquement que sur les rénovations dites lourdes tandis que celles dites légères en seront exemptées. Votre rénovation sera qualifiée de lourde ou de légère en fonction de l’étendue des travaux à réaliser. Dans certains cas, le bien peut être soumis à des TVA réduites. Celles-ci sont de l’ordre de 5,5 ou 10%.
Enfin, sachez que c’est le bilan de l’opération de marchand de biens que vous allez présenter à la banque pour obtenir un financement. Pour optimiser vos chances d’en obtenir un, vous devez prévoir des fonds propres d’au moins 20 à 40%.
Acquérir le bien immobilier
Lorsque les étapes précédentes ont été concluantes, la dernière étape de l’opération de marchand de biens sera l’achat. Pour acheter un bien immobilier, vous allez d’abord devoir signer un compromis de vente fixant le prix et les conditions. Si cette signature se fait avant, il sera judicieux d’insérer des conditions suspensives dans le compromis. Parmi les conditions les plus courantes dans ce cas, il y a l’obtention d’un crédit bancaire et l’évaluation du coût des travaux.
En achetant un bien immobilier en qualité de marchand, vous bénéficierez d’une réduction des droits d’enregistrement. Ces derniers ne seront que de l’ordre de 0,715%. Sachez qu’en temps normal, les droits d’enregistrement s’élèvent à 5,8%.