Le métier de marchand de biens est de plus en plus prisé par de nombreux professionnels immobiliers ou par les particuliers en quête de reconversion professionnelle. Il consiste à acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre afin de réaliser une plus-value. Quels sont donc les avantages et inconvénients du marchand de biens ? On vous présente ici tout sur ce métier.
Marchand de biens : Quels sont les avantages de ce métier ?
L’exercice de tout métier présente des points forts. Voici entre autres les avantages du marchand de biens.
Le salaire qui peut être élevé
L’un des premiers avantages du statut de marchand de biens est la possibilité d’avoir un salaire qui peut être élevé. En effet, vous pouvez réaliser des gains importants sur les opérations d’achat-vente. Cependant, pour que la plus-value de ces opérations soit le plus élevé, il vous faudra :
- optimiser la négociation du prix de vente avec le vendeur ;
- bien estimer les frais annexes comprenant les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, l’impôt sur la plus-value ou sur le revenu ;
- opter pour une bonne structure juridique grâce à laquelle vous limiterez au maximum votre imposition.
L’autre facteur qui fait que vous gagnez gros, c’est qu’il est possible d’obtenir une exonération de droits d’enregistrement, de taxes de publicités foncières ou encore de droits de mutation. En conséquence, les frais de notaire peuvent être réduits et profitables pour vous. Par exemple, les marchands de biens ne payent que 0,8 % de droits de mutation. C’est donc plus de 5 % du prix d’achat que vous économisez puisse que les participants payent 5,8 %.
Être indépendant
Le métier de marchand de biens rime également avec indépendance. En effet, vous n’êtes pas derrière un bureau de 8 h-17 h. Votre journée, c’est vous même qui l’organisez comme cela vous plaît. De plus, cela vous permet d’avoir une grande liberté d’action. Le fait de vous déplacer beaucoup vous permet également de ne pas vous conformer à la routine.
La liberté va également jusqu’au choix de votre statut juridique. En effet, vous êtes libre d’opter pour un statut juridique, et ceci, en fonction de vos objectifs, de vos attentes ainsi que du degré de risques que vous êtes prêts à prendre. Enfin, il convient de rappeler que le métier de marchand de biens séduit également par son accessibilité. Si les diplômes sont nécessaires dans tous les domaines, ici, vous n’avez pas besoin obligatoirement d’un diplôme encore moins d’une carte professionnelle avant d’exercer ce métier.
Métier de marchand de biens : les inconvénients du métier
Outre les avantages, le métier de marchand de biens comporte également des inconvénients.
Un métier frustrant
Le Marchand de biens consacre la grosse partie de son temps à chercher et à trouver des biens ou des opérations à fort potentiel de gains. Une fois qu’il trouve une bonne opération, le reste ne relève que des questions techniques et de gestion. Cependant, si la phase de prospection est capitale, cela peut s’avérer très long, voire frustrant. En effet, il faut consacrer parfois plusieurs semaines à la prospection avant de dénicher une bonne affaire. Ce qui nécessite bien évidemment de la patience et de la persévérance.
Aussi, même lorsque vous dénichez une bonne opération, les démarches administratives peuvent être parfois très pénibles. Il n’est pas rare que le marchand de biens rencontre des difficultés notamment avec des interlocuteurs et partenaires comme les mairies et les fournisseurs d’énergie qui ne facilitent pas forcément l’avancement de votre projet. Malheureusement, vous ne disposez pas de raccourci à ce niveau. Il vous faudra montrer une patience à tous égards.
Un métier prenant
L’autre inconvénient de ce métier, c’est qu’il est assez prenant. En effet, le marchand de biens est en quelque sorte un véritable chef d’orchestre. Dans le secteur de l’immobilier, il se retrouve parfois seul à coordonner plusieurs acteurs (agents immobiliers, banquier, acheteurs et vendeurs, notaire…) sans quoi, l’opération ne peut aboutir. En effet, tous ces acteurs interagissent entre eux que par l’entremise du marchand de biens. Ainsi, sans vous, pas de vente encore moins de lots créés.
Le principal désavantage de ce rôle est que vous vous retrouvez constamment au cœur des choses et s’il y a un problème, il n’y a que vous pour le résoudre. Ainsi, non seulement cela nécessite que vous y consacriez du temps et de l’énergie, mais toute l’opération peut également se retrouver en péril si vous n’agissez pas assez rapidement. Le fait de jouer ce rôle de chef d’orchestre peut vous user mentalement. Vous aurez parfois envie d’envoyer d’autres personnes sur le terrain, mais malheureusement il n’y a que vous pour assumer ce rôle.
La prise de risque juridique
Un marchand de biens est avant tout un professionnel de l’immobilier qui a des droits, mais plus encore des devoirs. Il est notamment responsable des vices cachés d’un bien qu’il a vendu. De ce fait, il peut être potentiellement poursuivi par une personne à qui il a vendu un bien et qui découvre par la suite qu’un vice lui a été caché. S’il est vrai que dans ce genre de procédure, les juges mettent un accent particulier sur la bonne foi des différentes parties, gardez en esprit qu’un marchand de biens face à un particulier part toujours avec un léger désavantage. Il est donc conseillé d’examiner de manière attentive les biens immobiliers que vous revendez.
La prise de risque financière et la complexité fiscale
Autre inconvénient de ce métier, c’est que vous n’êtes jamais à l’abri d’une perte financière. En effet, une opération qui est très rentable sur papier peut s’avérer dans la réalité un flop. Nombreux sont les détails qui peuvent en effet vous échapper et entraîner de grandes pertes financières. Par ailleurs, il y a de nombreuses surprises auxquelles un marchand de biens peut être confronté dans une opération notamment en passant par la case fisc. En effet, l’imposition de TVA, la fiscalité, les prix de revente sont souvent entourés d’une grande complexité. De plus, vous pouvez faire l’objet d’un redressement fiscal.
Se protéger avec une assurance RC Pro
Dans le cadre de votre travail, vous sollicitez au quotidien de nombreux intervenants, des bureaux d’études aux maîtres d’œuvre si c’est pour rénover un bien sur lequel vous avez investi en passant par les diagnostiqueurs immobiliers. Dans ce fait, il peut arriver que vous vous rendiez responsabilité d’un dommage immatériel, matériel, voire corporel dans l’exercice de vos activités. Cela vous expose donc à un certain nombre de risques qui sont à la fois personnels, professionnels et financiers.
Pour faire face à tous ces risques, il vous faudra recourir à une protection. Souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) pour marchand de biens vous permet notamment de bénéficier d’une couverture en cas d’erreurs, de fautes involontairement commises, d’omissions, de perte ou de destruction de documents, de plans… Mieux, elle vous permet également de faire face aux vices cachés d’un bien vendu. En effet, il est de votre responsabilité en tant que vendeur professionnel de répondre aux vices cachés d’un bien que vous vendez.
En un mot, la RC Pro marchand de biens couvre les prestations de votre entreprise en cas de sinistre. Par ailleurs, certains contrats d’assurances responsable civile professionnelle intègrent également une protection juridique. Elle vous permet de disposer d’une assistance juridique en cas de comparution pour la prise en charge des frais de défense, ceci lorsque vous n’avez pas pu résoudre un litige à l’amiable.
Se protéger avec une assurance décennale
En tant que vendeur de biens immobiliers, lorsque vous entreprenez la rénovation d’un bien (logement, appartement, immeuble…) avant de le vendre, on dit que vous vous êtes associés à la loi Spinetta. Ainsi, en débutant la rénovation du bien, vous êtes responsable d’éventuelles erreurs qui constitueraient des risques quant à la durabilité et la solidité du bien et qu’ils le rendraient impossible à revendre.
La loi Spinetta vous oblige donc à souscrire une assurance Responsabilité civile décennale encore appelée dommages ouvrage. Elle vous permet notamment de couvrir la garantie décennale que vous devez aux propriétaires successifs quant aux travaux que vous avez réalisés. Les dommages pris en considération sont ceux qui touchent à la solidité du logement tels que les fissures dans les murs, l’effondrement d’une toiture, les insuffisances de chauffage, les problèmes de canalisations ou encore les infiltrations d’eau.
Le propriétaire pourra alors en cas de sinistre, être remboursé. La garantie décennale vous permet donc en plus de votre assurance RC Pro de bénéficier d’une meilleure protection. Pour rappel, cette assurance est valable pour 10 ans à compter de la date de la réception des clés du logement par l’occupant.
Les études ou formations pour devenir marchand de biens
Pour exercer le métier de marchand de biens, vous n’avez besoin d’aucun diplôme particulier. Mieux, ce métier n’exige même pas que vous disposiez d’une carte professionnelle. Cependant, l’exercice du métier nécessite que vous ayez des compétences bien définies avant de vous affirmer. En effet, pour réussir dans ce secteur, vous devrez être un fin observateur du marché immobilier de votre ville ou de votre région.
C’est ce qui vous permettra de dénicher les bonnes affaires du marché afin de faire un maximum de profits. Aussi, il vous faudra vous constituer un vaste et solide réseau de relations. Par ailleurs, il sera intéressant que vous ayez de solides connaissances juridiques en ce qui concerne les contrats, baux, etc. En plus de vous permettre d’être un bon négociateur, elles vous permettront de connaître vos droits et devoirs. Il vous faudra également avoir une bonne capacité financière pour pouvoir investir dans l’acquisition de votre premier bien à revendre.