Le statut de LMNP ouvre la voie à plusieurs opportunités, surtout lorsqu’il s’agit de réduire l’imposition sur vos revenus locatifs. Ainsi, si vous disposez d’un bien en indivision que vous prévoyez de mettre en location, c’est le statut à adopter. Cependant, il faudra nécessairement vous conformer aux normes qui régissent le LMNP en indivision. Ces dernières pouvant être assez contraignantes parfois. Voici les avantages et les probables inconvénients auxquels vous pourrez faire face.
Les opportunités relatives au statut de LMNP en indivision
Selon votre condition ou bien vos objectifs, sachez que choisir le statut de LMNP offre plusieurs opportunités. En effet, dans le cadre d’un bien en indivision, il vous permettra de mieux profiter collectivement des revenus générés par celui-ci. Il s’agit donc de la meilleure option grâce à ses avantages, si vous êtes dans l’une des situations suivantes.
D’abord, si vous vous trouvez dans un régime de communauté de bien, choisissez le LMNP en indivision. Les règles qu’il impose garantissent la protection des droits et l’accomplissement des obligations de chacun. En cas de divorce vous n’aurez pas de problèmes en attendant le partage des biens.
S’agissant d’une succession ou d’une donation, pensez à adopter le statut de LMNP pour vos locations. Il vous sera plus facile de faire des bénéfices avec l’assouplissement certain de la fiscalité. La rentabilité sera garantie pour tous, puisque le bien profite à plusieurs personnes en même temps.
Si vous optez pour un investissement immobilier avec des associés, soyez sûr que le LMNP en indivision assurera la rentabilité de vos investissements. En plus vous allez gérer en toute simplicité avec vos partenaires vos biens locatifs.
Si vous cherchez la solution pour réduire votre facture fiscale également, Le LMNP en indivision est une bonne alternative. Il vous offre deux possibilités. La première est le régime micro-BIC, avantageux, car l’imposition sera appliquée uniquement sur les 50 %. La deuxième est le régime réel qui est profitable aussi.
Si vous décidez de vendre votre bien en indivision, vous bénéficierez d’exonération progressive des impôts après 5 ans. De même, si en tant qu’indivisaire, vous décidez d’acheter la part d’un autre indivisaire, la taxation sur les plus-values sera éliminée, ce qui vous apportera des bénéfices.
Les effets du régime LMNP en indivision entre les co-indivisaires
Le LMNP en indivision produit divers effets entre les co-indivisaires, pris en charge par le code civil français. Ce dernier garantit le respect des droits de chacun d’entre eux. Il prévoit les conditions selon lesquelles un acte relatif au bien doit être effectué.
Pour les actes de gestion courante, sachez qu’il faut nécessairement une approbation par la majorité des 2/3 des indivisaires. Néanmoins, ils doivent en informer obligatoirement les autres indivisaires par les moyens dont ils disposent. Dans le cas contraire, ces actes peuvent être frappés de nullité, en cas de contestation.
Deuxièmement, si vous voulez réaliser de gros travaux ou un acte de vente (les réfections ou la vente du bien), il vous faut l’accord de l’ensemble des indivisaires. L’unanimité est requise pour procéder à de tels actes. Le caractère collectif de la propriété ne vous autorisant pas à vous seul, de prendre cette décision.
Enfin, pour la perception des loyers et le payement des charges, sachez qu’ils ne sont pas compliqués. Avec vos co-indivisaires, vous nommez un mandataire pouvant être l’un d’entre vous ou un agent immobilier. Il se chargera de gérer la location, récupérer les loyers et payer les charges courantes en votre nom.
Les contraintes liées au statut de LMNP en indivision
Ces contraintes se résument à des obligations que vous aurez à honorer, y compris des conflits d’intérêts qui pourraient survenir à tout moment. Ces derniers pouvant être fatals pour tous les indivisaires.
Chaque indivisaire doit déclarer sa quote-part de revenu locatif en tant que propriétaire unique. Aussi, ces revenus ne doivent pas excéder 23000 euros ou bien 50 % de vos revenus globaux. Sinon, vous risquez une remise en question de votre défiscalisation ce qui sera en votre défaveur
Si l’un des indivisaires demande à sortir, sachez que le bien meublé fera l’objet d’une vente. Ensuite, les revenus seront partagés en fonction du quote-part de chacun. Or, cette requête peut être introduite à tout moment. Un risque donc si vous souhaitiez réaliser des investissements à long terme.
Un indivisaire aura certes le droit s’il le désire de vendre sa part à un autre indivisaire, mais aussi à une tierce personne. Dans ce dernier cas, les conséquences peuvent s’avérer négatives si ce dernier ne partage pas la même vision que celle du groupe.
D’autre part, si l’indivision porte sur plusieurs biens, le partage peut être subitement réclamé. Chacun ayant le droit à n’importe quel moment de réclamer le partage des biens.
La législation relative au statut de LMNP en indivision
Pour vos locations, la réglementation est assez stricte sur les normes que vous devez respecter. Vous serez tenu de rester dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL) pour des éventuelles augmentations annuelles. Vous n’aurez donc pas le droit de hausser les prix de vos loyers à votre guise, comme si vous n’étiez pas dans le régime du LMNP.
Aussi, assurez-vous de connaître les exigences relatives aux équipements de votre meublé. Informez-vous à propos du standard auquel vous devez vous conformer en termes de qualité et de quantité. Ainsi, prenez le temps, de bien consulter :
- l’article 25-4 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 qui apporte des éclaircissements sur la notion de meublé
- le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 qui définit les éléments de confort pour louer en meublé non professionnel
- et le décret 2002/120 du 30 janvier 2002.
Pour la durée des baux en LMNP, elle est d’un an renouvelable de façon tacite. Toutefois, la loi prévoit des possibilités de proposer des modifications dans le contrat, 3 mois avant l’échéance. A contrario, la durée du bail est de 9 mois s’il s’agit d’un logement pour étudiant, compte tenu de la durée de l’année scolaire.
En somme, soyez conscient que le LMNP en indivision offre des avantages qui ne sont pas à négliger, notamment sur le plan fiscal. Si vous désirez faire des profits en matière d’investissement immobilier, ou dans une situation de gestion commune inévitable, c’est la solution appropriée. Cependant, des conséquences négatives peuvent en découler du fait des potentiels risques auxquels il pourrait éventuellement vous exposer. Il est donc indispensable pour vous, de bien étudier tous les paramètres y afférant avant de vous lancer.