Investir dans l’immobilier locatif, c’est le fait d’acquérir un logement dans le but de le louer. L’objectif d’un tel projet est de se constituer un patrimoine en percevant des revenus complémentaires. Les avantages fiscaux permettent d’optimiser cet investissement grâce aux réductions d’impôts sur le revenu. Ceci est autorisé par le législateur qui permet des déductions d’impôts en cas d’engagement de location. L’immobilier locatif est le seul investissement qui permet de constituer un patrimoine financé par un crédit. Ceci est possible grâce à l’économie d’impôt, aux loyers versés reçus de la part du locataire et autres. Cependant, la question majeure est de savoir s’il faut investir dans l’immobilier neuf ou l’immobilier ancien. Découvrez guide tout ce qu’il faut savoir sur l’immobilier ancien ou l’immobilier neuf.
Immobilier neuf et immobilier ancien : comprendre la différence
Un bien immobilier est neuf lorsqu’il est cédé dans le cadre d’une vente sur plan ou une vente en l’état futur d’achèvement. Il s’agit donc d’un logement en cours de construction ou qui sera construit par un promoteur. Selon le Code général des Impôts, sont considérés comme immobilier neuf « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années ».
La loi de finances pour 2013 du 29 décembre 2012 considère qu’« un bien revendu par un particulier lors des cinq premières années de sa construction n’est pas considéré comme un logement neuf ». La procédure de vente est donc celle d’un logement ancien. Il en est également de même pour les avantages fiscaux et autres. Dans la pratique, on considère un logement comme neuf lors des cinq premières années qui suivent sa construction.
Les avantages de l’investissement immobilier locatif dans l’ancien
L’investissement dans l’immobilier ancien présente quelques avantages.
L’emplacement
L’immobilier ancien est souvent situé au centre-ville ou dans les quartiers historiques. Il se retrouve à côté de toutes les commodités et son attractivité locative est élevée. Ce type de bien immobilier intéresse particulièrement les seniors et les jeunes ménages.
L’offre locative s’adresse à une grande partie de la population. Il s’agit notamment de celle qui ne peut pas ou ne veut pas faire de longues distances. Investir dans un immobilier ancien est une bonne idée compte tenu de l’attractivité.
Les prix
En plus de l’emplacement, l’investissement dans l’immobilier ancien est généralement de 10 à 20 % moins cher qu’investir dans le neuf. C’est surtout le cas si le bâtiment nécessite quelques rénovations. Cette réduction du prix permet d’obtenir une meilleure rentabilité même après les travaux. Il y a aussi l’avantage d’obtenir une plus-value intéressante lors d’une éventuelle revente.
Les inconvénients de l’investissement immobilier locatif dans l’ancien
Investir dans bien immobilier ancien présente plusieurs avantages évidents comme le coût du mètre carré. Cependant, il présente aussi quelques inconvénients majeurs. En effet, il y a des frais supplémentaires que génère l’acquisition d’un bien immobilier locatif.
Les frais de notaires plus élevés pour l’achat d’un immobilier dans l’ancien
L’achat de toute forme de propriété immobilière nécessite le passage devant le notaire. Cela constitue des frais supplémentaires. Ces derniers sont calculés en fonction de la somme convenue entre le vendeur et l’acheteur. Généralement, le prix du mètre carré est moins élevé dans l’ancien et les frais de notaire sont compris entre 7 et 8 % pour un bien ancien. A contrario, les frais de notaire sont de l’ordre de 2 à 3 % du prix de vente pour un bien neuf.
Les travaux de mise en conformité et les travaux de rénovation
Il faut prévoir des travaux de rénovation, de réhabilitation et de mise en conformité. Vous devez penser à refaire la peinture, remplacer les chaudières et la mise aux normes des installations électriques et de plomberie. Ces travaux élèvent le coût final d’acquisition du bien ancien.
En plus, il faut ajouter l’isolation, car les bâtiments anciens ont généralement une mauvaise qualité d’isolation thermique et phonique. Il faut donc effectuer des travaux afin d’assurer le respect de la législation en vigueur.
Les frais d’entretien d’un immobilier locatif ancien
En achetant un bien ancien, vous devez prévoir une somme importante pour effectuer des travaux imprévus au cas où l’immeuble sera touché. Un bien ancien nécessite parfois des travaux imprévus, mais onéreux. Ces imprévus sont rares, mais restent à la charge du propriétaire. La réfection d’une toiture, le ravalement de façade ou le changement d’un ascenseur sont des travaux que le propriétaire peut être amené à faire. En acquérant un bien neuf, vous vous épargnerez de tels travaux pendant quelques années.
Avec l’immobilier ancien, vous dépensez donc moins à l’achat du bien. Cependant, vous serez contraint d’effectuer des travaux coûteux pour la mise en conformité du logement.
Les avantages de l’investissement immobilier locatif dans le neuf
Comme l’immobilier ancien, investir dans un bien neuf présente plusieurs avantages.
Un investissement sécurisé
L’immobilier neuf se conçoit avec des matériaux isolants. Cela garantit une haute performance énergétique. En plus, l’immobilier neuf s’accompagne de garanties qui vous assurent une certaine tranquillité. En cas de travaux éventuels pour défaut de construction, le promoteur s’occupe des démarches et des frais afférents.
Vous ne perdez pas du temps à rénover le logement comme c’est le cas avec l’immobilier ancien. Vous êtes sûr que le bien neuf est sans défauts et ne comporte pas de vices cachés.
Permet d’épargner à crédit
Vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier à crédit contrairement à un placement financier. En effet, le prêt immobilier permet d’emprunter le montant investi dans le bien immobilier. Le loyer couvre la totalité ou une partie des mensualités de remboursement. Dès que le crédit immobilier est entièrement remboursé, vous disposez désormais d’un patrimoine immobilier. Vous profitez de cet avantage tout en ayant fourni un effort d’épargne limité.
En faisant l’emprunt partiel ou total du prix du bien, vous réalisez un achat plus important qu’avec votre épargne personnelle. On l’appelle l’effet de levier du crédit.
Se constituer un patrimoine durable et bénéficier d’une rente locative
L’avantage d’investir dans l’immobilier en général et notamment dans le neuf est que sa valeur augmente avec le temps. Il s’agit d’un investissement sûr. Le logement neuf prend plus facilement de la valeur, car il ne nécessite pas des travaux de rénovation. Cela permet d’envisager une plus-value et favorise la revente. Vous pouvez aussi le transmettre à vos descendants et à vos héritiers.
À la fin du paiement du crédit immobilier, l’investisseur perçoit des loyers bruts. Sur ces derniers, ils perçoivent un abattement de 30 %. L’imposition sur les revenus fonciers est ainsi limitée et cela renforce l’intérêt de cette rente locative.
Les points de vigilance quand on investit dans l’ancien
Avant d’acheter un bien ancien, vous devez vérifier certains points. Ceci vous permet de ne pas regretter votre investissement et d’éviter d’éventuels conflits avec le vendeur.
Tenir compte de l’attractivité du quartier
L’avantage principal d’acheter de l’immobilier ancien est de trouver un bien dans les centres-villes et dans des zones attractives. Toutefois, cette raison ne suffit pas pour effectuer l’achat. Vous devez tenir compte de quelques aspects comme le voisinage animé, un projet de construction menaçant par exemple. Pensez aussi à l’état futur du quartier, l’état des transports en commun, les espaces verts et autres. L’attractivité d’un quartier dépend de plusieurs critères. Vous devez en tenir compte si vous prévoyez une possible revente afin de réaliser une plus-value.
Calculer sa taxe foncière
Certains logements historiques font l’objet d’une taxe foncière élevée. En effet, considéré comme de grand standing dans le passé, leur fiscalité peut peser lourd. Cela dépend surtout de la taille et du montant fixé par la commune. Renseignez-vous afin d’éviter toute déconvenue.
Évaluer les travaux à effectuer
Le vendeur doit vous fournir certains documents relatifs aux diagnostics. Il peut y avoir jusqu’à onze documents. Il s’agit du diagnostic sur la consommation énergétique, l’état du gaz, de l’électricité, l’amiante, plomb, termite, risque naturel et autres.
Surveillez surtout le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble. S’il est mal noté, le bâtiment fera l’objet de travaux d’isolation dans les années à venir. Il faudra donc s’y préparer.
Vous devez lire attentivement ces documents. Vous pouvez faire appel à une personne de confiance ou un professionnel pour vous aider à mieux comprendre ce qui y est mentionné. Ceci vous permettra d’éviter des dépenses imprévues.
Les points de vigilance quand on investit dans le neuf
L’acquisition d’un logement neuf peut engendrer certaines inquiétudes et des interrogations. C’est surtout le cas lorsqu’il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Vous devez accorder une attention particulière à certains points. Il faut aussi prendre quelques précautions avant de signer l’acte d’achat d’un logement neuf.
Visiter préalablement un appartement-témoin
La visite d’un logement témoin est cruciale. En effet, elle vous permet d’avoir une idée plus précise de l’aspect des appartements. La visite vous permet de vous projeter plus facilement dans le logement neuf. Vous pourrez ainsi repérer les différents commerces et services qui se trouvent à proximité. Prenez de préférence les transports en commun. Cela permet d’avoir une idée précise des temps de trajet entre la maison et le centre-ville ou les lieux les plus convoités à proximité.
Le contrat de réservation du logement immobilier neuf
Avant de réaliser l’achat du logement neuf que vous convoitez, tenez compte des étapes du contrat de réservation. Avant de faire l’achat, assurez-vous que le contrat inclut le descriptif complet et définitif du bien. Vérifiez aussi certaines pièces annexes comme le plan de masse, de situation, le cahier des charges et aussi le détail de chaque surface qui l’accompagne.
Il existe aussi d’autres éléments comme la date de livraison, la localisation exacte du logement, le prix prévisionnel, la date de signature du contrat de vente définitif. Il y a aussi les modalités des révisions de prix, les conditions liées au dépôt de garantie, les conditions suspensives d’obtention de prêt et autres. Ces éléments doivent figurer dans le contrat de réservation. Dans le cas contraire, il est considéré comme invalide sur le plan juridique.
Les assurances obligatoires
Certaines assurances sont obligatoires avant l’acquisition d’un logement neuf. Il s’agit de :
- la garantie décennale
- la garantie d’achèvement qui encadre les travaux
- la garantie de bon fonctionnement (ou biennale)
- la garantie de remboursement en cas de non-livraison du bien.
Il y a aussi la garantie de parfait achèvement. Cela servira à vous protéger en cas de vices de conformité constatés au moment de la livraison du logement. Vous devez donc vérifier la présence de ces assurances et en cas de doute faire appel à un spécialiste.
Les conditions de rétractions
Légalement, vous disposez de 10 jours pour vous retirer à partir du jour de la signature du contrat de réservation en cas de changement d’avis. Prenez donc vos précautions en vous assurant que ce droit est mentionné dans le contrat. Ainsi, vous pourrez vous rétracter par courrier recommandé avec accusé de réception dans les délais prévus par la loi. Cela vous permet de récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie.
Vérifier les modalités de livraison de l’immobilier neuf
Le promoteur doit vous envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception pour vous convoquer à la visite du logement lors de la réception des travaux. Cette étape est importante et vous devez être attentif à chaque détail et vérifier chaque point du contrat. Ainsi, vous pourrez vérifier les éventuels défauts ou vices de construction que vous aurez constatés. Vous les mentionnerez sur le procès-verbal de livraison.
Si vous ne faites aucun constat négatif, le promoteur peut dès lors exiger le paiement du solde du prix. Mais, si vous remarquez des problèmes de conformité, vous pouvez consigner le reste du solde sur un compte séquestre. Ensuite, vous conviendrez du délai des travaux avec le promoteur.
Les différents régimes fiscaux et les aides disponibles pour le logement l’ancien ou le neuf
Que cela soit dans l’investissement locatif du neuf ou de l’ancien, certains dispositifs dédiés permettent d’alléger le coût d’acquisition. Ils permettent de soulager le financement des travaux de rénovation lorsqu’il s’agit de logement ancien. Pour la plupart, il s’agit de réductions d’impôts intéressantes. On retient en ce sens, la loi Malraux, la loi monuments historiques, la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier s’applique exclusivement à l’investissement ancien sous condition de réhabilitation du logement proche de l’état neuf.
Lorsque vous investissez dans l’immobilier ancien, vous avez une autre opportunité de défiscalisation. Il s’agit de la possibilité de réaliser des travaux déductibles des revenus fonciers. Le déficit foncier est déductible uniquement sur le revenu global s’il ne dépasse pas 10 700 €. En plus, vous devez louer le logement pendant au moins 3 ans.
La loi Malraux
Cette loi a été instaurée depuis 1962 afin d’encourager les contribuables à investir dans l’immobilier ancien et de réaliser des travaux de rénovation et de restauration.
Sous certaines conditions, la loi Malraux vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif ancien. Les travaux doivent être contrôlés et suivis par un architecte des bâtiments de France (ABF) pour donner droit à une réduction d’impôt. Pour être éligible, vous devez investir dans un immeuble ancien à caractère esthétique ou historique. Il doit être situé dans une zone particulière comme :
- une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (APPAUP)
- un quartier ancien dégradé (QAD)
- une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP)
- un secteur sauvegardé.
Vous pouvez bénéficier d’une réduction de 22 à 30 % en fonction de l’emplacement du bien immobilier. La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration ou de rénovation. Toutefois, elle sera estimée à moins de 400 000 € sur une période de 4 ans.
La loi Monuments historiques
Comme la loi Malraux, la loi monuments historiques vise à inciter les contribuables à investir dans des biens à caractère historique. L’objectif de la mise en vigueur d’une telle loi est de préserver le patrimoine architectural français. Mais vous ne pouvez pas bénéficier de l’avantage fiscal offert par cette loi si l’immeuble ancien non classé est situé dans un secteur sauvegardé. La condition pour bénéficier de cet avantage fiscal est d’investir dans un bien ancien reconnu comme monument historique. En plus, vous devez :
- veiller à la conservation du logement ou de l’immeuble pendant au moins 15 ans
- éviter la mise en propriété de l’immeuble
- faire appel à des artisans agrées pour la réalisation des travaux de rénovation et de restauration.
Il n’y a aucun avantage fiscal qui puisse être octroyé si l’immobilier ancien classé monument historique a été acquis par une société sauf les SCI familiales.
Lorsque vous respectez les conditions d’éligibilité de ce dispositif de défiscalisation mise en vigueur depuis 1913, vous pouvez enlever de vos revenus fonciers certaines charges. Il s’agit des frais engagés pour tous les travaux. Exception est faite pour les travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration. Les charges relatives à l’entretien et à la restauration de l’immobilier ancien classé sont aussi couvertes. Il y a aussi les intérêts d’emprunt relatifs au bien acquis.
Vous pouvez aussi imputer le déficit foncier de votre revenu global, déduire des primes d’assurance et bénéficier d’une exonération des droits de succession. Vous devez avoir une excellente situation financière pour investir dans l’immobilier ancien surtout si vous envisagez jouir de la défiscalisation de la loi Monuments historiques. Vous devez en effet, disposer du capital nécessaire pour la conservation de votre bien pendant au moins 15 ans. Ensuite, vous devez réaliser tous les travaux de rénovation et d’entretien nécessaires.
La loi Pinel
Cette loi permet de bénéficier d’allègement fiscal que vous ayez acheté un immobilier ancien ou un neuf. Il existe d’ailleurs une loi Pinel dans l’ancien et une loi Pinel classique. Le premier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous projetez d’investir dans un logement ancien. Vous pouvez réaliser des travaux de réhabilitation. Pour prétendre à la loi Pinel pour logement ancien, vous devez respecter quelques conditions. Vous devez :
- investir dans un bien ancien jugé inhabitable
- choisir un bien situé dans une des zones éligibles à la loi Pinel pour logement ancien
- louer le logement pendant au moins 6 mois
- respecter les plafonds de loyer et respecter les plafonds de ressources.
Vous devez aussi effectuer des travaux de réhabilitation. L’objectif, c’est que le logement puisse respecter les critères de confort et de performance énergétique.
En ce qui concerne la loi Pinel pour acquérir un bien neuf, il faut aussi respecter certains détails. L’investissement locatif réalisé doit être non meublé en tant que résidence principale. Le bien doit être dans une zone géographique bien définie où la demande locative est élevée.
La loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet à tout acquéreur de réduire son impôt à 11 % du prix d’acquisition hors taxe s’il n’atteint pas 300 000 €. En plus, vous pourrez récupérer la TVA immobilière qui est de 20 %. Mais vous vous engagez en contrepartie à louer votre logement pendant au moins 9 ans. Ce dispositif concerne les logements loués meublés en résidence de services, pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
MaPrimeRenov »
MaPrimeRenov » est une aide de l’État pour la rénovation énergétique. Elle est accessible à tous les propriétaires qu’ils habitent dans leur logement ou que ce dernier soit en location. Elle permet d’installer certains équipements comme :
- la chaudière à alimentation manuelle
- l’équipement de production de chauffage
- la pompe à chaleur air/eau
- la pompe à chaleur géothermique ou solarothermique.
Dans le cadre du plan de résilience qui est destiné à faire face aux conséquences de la guerre en Ukraine, le dispositif MaPrimeRénov » est renforcé.
Comment choisir entre l’ancien et le neuf ?
Vous avez le choix entre le logement ancien et le neuf, lors de l’acquisition d’un immeuble. Mais votre choix dépend de plusieurs facteurs. Il y a le budget, les délais d’achat, le confort du logement et autres.
Les délais d’achat
En optant pour un logement neuf, vous êtes obligé d’attendre pendant 12 à 18 mois environ. C’est le temps qui sépare le moment de la signature du contrat de réservation et le moment de l’emménagement.
Pour l’immobilier ancien, le délai d’attente est en moyenne de 3 à 4 mois entre la signature de la promesse ou du compromis de vente et l’emménagement de l’acquéreur.
Par ailleurs, lorsque vous achetez un logement ancien, anticipez la réalisation de gros travaux. Il s’agit de la réfection de la toiture, le changement de la chaudière. Certains de ces travaux peuvent être financés en partie grâce à des aides comme MaprimeRénov. Toutefois, ce sont des dépenses à prévoir dans votre budget.
En acquérant un logement neuf, vous êtes à l’abri des travaux de rénovation pendant au moins 10 ans. Le promoteur vous garantit un parfait achèvement du logement. Cette assurance couvre tous les travaux à réaliser les premières années après la réception du bien. Les grands travaux sont ainsi pris en charge par ce dernier pendant dix ans. Le bon fonctionnement des équipements comme les robinets, volets roulants et autres est assuré par le promoteur pendant deux ans.
Tenir compte du confort du logement
Un logement neuf est plus performant en termes d’isolation phonique et thermique. Cette performance est difficile à trouver au niveau d’un logement ancien. La loi impose désormais aux immeubles de respecter certaines réglementations thermiques. Cela vous permet d’économiser le chauffage, l’électricité et autres.
Le logement neuf est beaucoup plus confortable grâce à certains éléments dont il est doté qui contribue à la qualité de vie. Il s’agit de l’ascenseur, parking en sous-sol, balcon, terrasse, grandes baies vitrées et autres. Ces éléments sont rarement retrouvés dans l’ancien.
En achetant un logement sur plan, vous avez la possibilité d’effectuer quelques modifications sur le plan initial afin d’obtenir du sur-mesure. Cependant, l’inconvénient avec ce type de logement est qu’on ne peut pas appréhender le rendu final de l’opération.
Investir dans l’immobilier locatif ancien ou neuf dépend de plusieurs facteurs. Vous devez tenir compte avant tout du type de logement, l’attractivité du quartier, des garanties que propose le vendeur ou le promoteur. Au-delà de tout, le budget de l’acquéreur peut aussi peser dans la balance pour le choix.