L’indexation des loyers est l’ajustement d’une variable économique à l’aide d’un index. En d’autres termes, il s’agit d’un système qui veille à ce que le loyer augmente de la même manière que le coût de la vie. Chaque année, l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) met à la disposition des propriétaires tous les indices et les outils nécessaires pour l’indexation des loyers. Parmi ces derniers, figure l’Indice de Référence des Loyers (IRL) dont la variation correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur les douze derniers mois. Mais comment ça marche concrètement ?
En quoi consiste l’indexation des loyers ?
L’indexation des loyers est un mécanisme qui s’applique aux contrats qui s’étalent dans le temps. Ce mécanisme vise à actualiser la valeur d’un montant financier par rapport à un indice. Dans le domaine de l’immobilier, cela signifie que vous allez contracter un bail qui doit s’étendre sur plusieurs années. Le loyer fixé à une certaine date ne sera probablement plus d’actualité et il sera nécessaire de le réviser. Pour cela, l’on utilisera le système de l’indexation, qui revient à faire évoluer le loyer par rapport à un indice. Ainsi, afin de permettre une indexation proche et conforme avec la réalité économique, l’INSEE se charge de fournir chaque année, au cours du 1er mois de chaque trimestre, la valeur de l’IRL. Cet indice est donc principalement utilisé pour réviser les loyers des logements loués vides ou meublés, à titre de résidence principale.
Comment se fait l’indexation ?
Il est important de rappeler, que l’indexation obéit à certaines exigences auxquelles tout propriétaire doit se conformer. En effet, l’indexation pour un bail de logement principal ne peut se faire que si l’accord entre les deux parties s’est fait par écrit. Cela dit, le loyer d’un bail verbal ne peut être sujet à indexation. De plus, pour être valable, l’indexation doit absolument figurer dans l’une des clauses du contrat de bail. C’est lors de la signature du contrat que les parties (bailleur et locataire) se mettent d’accord pour l’application de L’IRL. Par ailleurs, c’est à ce moment que le trimestre de référence ainsi que la valeur de l’indice sont déterminés en fonction du dernier IRL publié par l’INSEE. Ce drrnier publie quatre (04) valeurs d’IRL par an ; soit chaque trimestre. Par exemple, pour les quatre (04) trimestres (T1, T2, T3, T4) de 2020, les dates de publications ainsi que les indices de référence des loyers sont:
- T1: 15 Avril 2020 – 130,57
- T2: 16 Juillet 2020 – 130,57
- T3: 15 Octobre 2020 – 130,59
- T4: 15 Janvier 2021 – 130,52
Par ailleurs, l’indexation n’est absolument pas automatique. La loi exige que le bailleur en fasse impérativement la demande au locataire tous les ans, à la date d’anniversaire du contrat. Elle doit se faire par écrit sous la forme d’un courrier recommandé ou électronique avec un accusé de réception.
NB : Étant donné que l’indice est révisé chaque trimestre, il est important pour le bailleur et le locataire de s’informer de son évolution.
Comment se fait le calcul dudit loyer ?
Pour calculer une indexation de loyer, il faut trois choses, à savoir le montant du loyer, l’indice de référence et la formule de calcul. Une fois que vous avez tous ces éléments, ce n’est absolument pas compliqué. Vous prenez votre loyer actuel, vous le multipliez par le nouvel indice et vous le divisez par l’URL de l’année précédente (selon votre trimestre de référence).
Exemple : Soit un bail signé le 1er Mars 2020 dont le montant du loyer est de 500 euros, pour lequel le contrat prévoit une indexation à la date d’anniversaire du contrat. Le trimestre à prendre en compte est le dernier trimestre connu à la date de signature du contrat de bail, soit le 4e trimestre de l’année 2019.
Au 1er Mars 2021, il est temps pour le bailleur d’indexer le loyer. Les éléments qui nous serviront pour le calcul sont les suivants :
- le loyer précédent : 500 euros ;
- l’IRL du 4e trimestre 2020 : 130,52 ;
- l’IRL du 4ᵉ trimestre 2019 : 130,26.
L’opération est donc la suivante : 500 euros × 130,52 / 130,26 = 500,99 euros.
Le nouveau loyer sera égal à 500,99 euros.
Aujourd’hui, il existe sur certains sites qui traitent essentiellement cette question tels des calculatrices numériques. Il vous suffira d’entrer les informations importantes et le calcul sera fait automatiquement.
En cas d’oubli, que faire ?
Il faut noter que si le propriétaire venait à oublier d’indexer le loyer suivant l’indice de référence, il existe deux possibilités.
- Après avoir loupé la date d’anniversaire, le bailleur décide de procéder à l’indexation deux (02) mois après. Dans ce cas, l’indexation ne sera effective qu’à compter de sa demande. En effet, il pourra percevoir l’indexation des mois restants, car il n’y a pas de rétroactivité.
- Dans ce second cas, le bailleur a laissé passer une année ou plus. Il perd totalement l’indexation loyer pour l’année et ne peut absolument pas l’exiger de son locataire. Il devra attendre la prochaine période pour être rétabli dans ses droits, comme s’il avait régulièrement encaissé ses indexations.