La France offre un excellent avantage pour ce qui est de l’investissement immobilier. Toutefois, prenez vos dispositions (fiscales) afin de sécuriser votre projet.
Tout investisseur, étranger ou non, doit normalement faire face à plusieurs contraintes notamment administratives, juridiques et fiscales. Le simple fait d’y penser vous stresse ? Rassurez-vous, vous avez toutes les chances de réussir un tel projet, et ce guide de la fiscalité immobilière est là pour vous y aider. Vous pourrez grâce à lui optimiser votre investissement et sa rentabilité, tout en y prenant même du plaisir.
En effet, comprendre les tenants et les aboutissants de la fiscalité immobilière en France vous permettra de mieux optimiser vos projets.
Vous êtes prêt?
C’est parti 🙂
Comment bien aborder la fiscalité immobilière ?
La fiscalité est l’une des questions cruciales qui déterminent la rentabilité d’un investissement immobilier. Aussi, importe-t-il de bien se renseigner avant de s’y lancer.
Deux facteurs sont alors à prendre en compte. Vous vous en doutez bien, il s’agit en premier lieu de votre situation personnelle en tant qu’investisseur. En second lieu, le bien immobilier visé est également un facteur qu’il faut prendre en compte pour aborder la question de la fiscalité.
Pour ce qui est de la situation personnelle de l’investisseur, il faut se poser plusieurs questions. Retenez qu’un investisseur célibataire n’abordera pas la fiscalité immobilière de la même manière que quelqu’un qui est en couple. De même, un investisseur qui a un ou plusieurs enfants issus d’un premier mariage devra en tenir compte.
Quant à la situation professionnelle, elle a aussi un impact réel. Êtes-vous salarié ou entrepreneur? Si vous êtes entrepreneur, peut-être que cela vaudra le coup de s’orienter vers des montages en sociétés plus complexes, comme par exemple la constitution d’un groupe avec une société holding. En revanche, si votre projet immobilier est votre premier projet patrimonial ou entrepreneurial, cette solution sera alors prématurée, notamment à cause des coûts de créations et de comptabilité qu’elle engendre.
Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine rentable à court terme comme la plupart des investisseurs immobiliers, vous vous orienterez naturellement vers l’achat d’un bien ancien à rénover, afin de profiter du levier fiscal qu’offrent les travaux de rénovation.
A l’inverse, si vous aspirez à obtenir un revenu complémentaire à la retraite en investissant dans l’immobilier, vos choix seront différents. Vous pouvez alors vous diriger vers des biens clef en main, dans le neuf ou l’ancien rénové.
Bref, pour résumer, posez-vous les bonnes questions. Choisissez ensuite les biens, et les véhicules fiscaux, en fonction de vos ambitions 😉
La location nue en nom propre
Si vous décidez d’investir en nom propre, c’est-à-dire sans passer par une société ( SCI – Société Civile Immobilière ou autre forme juridique), deux possibilités s’offrent à vous. La première, c’est de meubler l’appartement avant de le mettre en location : c’est la location meublée. À défaut, vous pouvez aussi opter pour la location nue, c’est-à-dire que l’appartement à louer est vide. L’autorité fiscale prévoit plusieurs régimes différents pour ce type de location.
Je vous tease un peu, la location nue, si vous débutez l’immobilier, c’est rarement le plus optimisé. Mais c’est quand même important d’en parler. Si vous voulez aller sur des régimes plus avantageux, descendez ce guide jusqu’à la location meublée et les montages en société, que j’affectionne tout particulièrement 😀
Exemple d’une location nue
Le régime micro foncier
Plusieurs raisons peuvent motiver un investissement en régime micro foncier. En effet, il offre un abattement de 30 % sur l’ensemble de vos revenus immobiliers. Pour résumer, le paiement de vos impôts ne concernera que les 70 % des loyers que vous percevez.
L’autre avantage du régime micro foncier, c’est bien le gain de temps. Si vous avez un agenda de ministre, ce choix vous conviendra. En moyenne, les locataires restent en place plus longtemps en location nue qu’en location meublée. De plus, la déclaration fiscale est simplifiée et se limite à renseigner le montant de vos loyers perçus. Votre structure de coût est simple. Pas de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ni de comptable à gérer et payer.
Il faut cependant noter qu’il y a certaines exigences dont il faut impérativement tenir compte pour un tel investissement. Entre autres, le plafond des loyers perçus par l’investisseur ne doit pas dépasser 15 000 euros par an. Sinon, vous passez au régime réel, que nous verrons juste en-dessous. Aussi, en ce qui concerne l’imposition des revenus fonciers, elle doit se faire selon le régime de droit commun.
Pour revendre un immobilier acquis en régime micro foncier, le calcul de la plus-value se fera sur la base du prix d’achat du foncier en question. C’est ce qu’on appelle la plus-value des particuliers (a contrario, la plus-value des professionnels se calcule sur la valeur nette comptable, entre autres).
Le cas échéant, cette plus-value à imposer peut être minorée du montant engagé pour les travaux de construction ou de reconstruction. Il faut dire que ce coût des travaux n’est pas déductible des revenus fonciers. Néanmoins, ce sont des dépenses que l’on doit mettre sur le prix de revient du bien immobilier.
D’un autre côté, lorsque l’acquisition du bien est vieille de plus de 5 ans, les travaux seront pris en compte pour ce calcul. Le montant sera alors fixé de façon forfaitairement à 15 % du prix d’achat du bien, immeuble comme appartement. Ce taux forfaitaire est le même s’il n’y a pas de travaux engagés. Aussi, certaines dépenses peuvent être prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu sans que cela n’influe sur ce calcul.
En clair, le taux de 15 % est appliqué pour le forfait quand il n’y a pas de justificatif de travaux pour un montant réel supérieur. La plus-value imposable sera aussi atténuée lorsque le bien est détenu pendant plus de 5 ans par les abattements par années de détention. Votre notaire connaît ça par coeur, et vous épaulera. C’est son travail.
J’en profite pour faire une petite digression. En immobilier, votre notaire est votre meilleur ami (avec le banquier). Alors entourez-vous bien, c’est absolument impératif. 😉
Le notaire, votre meilleur ami
Le déficit foncier au réel
Lorsque l’intégralité de vos revenus des loyers issus de la location nue excèdent un montant de 15000 euros par an, vous devez les déclarer au régime foncier réel. Toutefois, il n’est pas exclu que les investisseurs qui ont des revenus annuels en dessous de ce seuil fassent leur déclaration suivant ce régime. C’est une levée d’option que vous pouvez volontairement choisir si vos loyers sont inférieurs à ce seuil.
Le processus de déclaration ici est un peu plus complexe que dans le cas du régime micro foncier, mais pas d’inquiétude, rien d’insurmontable.
La déclaration au régime réel se fait à partir du formulaire spécial 2044 de votre déclaration d’impôts. Il suffit d’y inscrire votre revenu net perçu. Il se calcule sur la base du revenu brut duquel sont soustraites les charges. Il s’agit pour ces dernières des dépenses liées à l’exploitation du bien et celles engagées pour les travaux de réhabilitation. Aussi, les charges liées à la taxe foncière, à l’assurance et aux intérêts d’emprunts sont prises en compte. Les frais engagés pour votre dossier de déclaration doivent aussi être déduits de votre revenu brut.
Les charges pour réduire ses impôts, c’est juste génial 😀
Sur la liste des charges liées à l’exploitation du bien, il faut prendre en compte les frais de gestion payés aux agences immobilières. On y compte aussi les frais du syndic et les charges de copropriété. Les primes d’assurances y figurent aussi. Il peut s’agir, par exemple, de l’assurance PNO – Propriétaire Non Occupant, que je vous recommande vivement d’avoir.
En ce qui concerne les dépenses liées aux travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien du bien, le mieux est qu’elles soient évaluées par un professionnel. Aussi, leur objectif doit être le maintien en bon état ou bien la remise en en bon état du bien en question. Il peut aussi être question d’apporter un confort supplémentaire aux résidents. Les travaux éligibles n’étant pas plafonnés, il est plus facile de créer un déficit foncier avec ces dépenses.
Il faut dire, cependant, que de cette déduction seront exclus les travaux d’agrandissement ou de construction.
Ainsi, les prélèvements sociaux au même titre que les charges fiscales ne seront appliqués qu’au solde net de vos revenus de loyers. Dans le cas où les revenus ne suffiraient pas à couvrir les charges, deux solutions s’offrent à l’investisseur.
La première est que le déficit soit comblé par les revenus globaux du ménage. Ici, les intérêts d’emprunts ne sont pas pris en compte.
On entend par intérêts d’emprunt, les frais accessoires liés aux emprunts réalisés dans le cadre de l’acquisition ou de la construction du bien loué. Aussi, il est possible d’imputer en charges sur les revenus globaux les frais engagés pour la réparation du bien en question.
La deuxième solution, c’est de reporter le déficit sur les années à venir. Ce solde sera donc échelonné sur 10 ans au maximum.
Attention ! Lorsque vous choisissez l’option du régime réel, cela reste irrévocable pour l’autorité fiscale sur une durée de 3 ans au moins. Tenez-en compte pour vos calculs et vos simulations fiscales.
La location meublée en nom propre
La loi ALUR définit la location meublée comme étant un logement décent dans lequel des locataires peuvent dormir, manger et vivre. Il devra, alors, être équipé d’un nombre suffisant de mobiliers de bonne qualité en tenant compte des besoins courants. Ce type de location est dit en nom propre et soyons direct, elle a de sacrés avantages.
Exemple de location meublée
Le Loueur Meublé Non Professionnel micro-BIC (LMNP micro-BIC)
Le loueur en meublé non professionnel est un investisseur qui loue un ou plusieurs logements meublés. Quand on parle de « logement meublé », on pense souvent à deux chaises en état approximatif, un lit et une table. Si vous êtes dans cette logique, vous faites une connerie 🙂
Le logement meublé est celui qui est prêt à être habité. Pour l’intégrer, le locataire n’aura qu’à installer ses affaires personnelles et le tour est joué. L’État met l’accent sur ces meubles à travers un décret d’application de la loi ALUR, publié en date du 31 juillet 2015. Parmi les meubles qui doivent équiper un logement loué doivent figurer :
- de la vaisselle,
- des luminaires,
- une table et des sièges,
- des plaques de cuisson,
- des ustensiles de cuisine,
- des étagères de rangement,
- un matériel d’entretien ménager,
- un four simple ou à micro-ondes,
- un réfrigérateur et/ou un congélateur,
- une bonne literie (avec couette/couverture),
- un système d’occultation des fenêtres dans les pièces de vie
Certains équipements sont aussi indispensables pour des pièces spécifiques du logement meublé. Il s’agit, par exemple, de l’électroménager nécessaire à la préparation des repas. Une plaque de cuisson, une cuisinière ou un réfrigérateur avec compartiment freezer sont obligatoires.
Tous les meubles du logement doivent, en outre, être en bon état d’usage et de réparation. Ils doivent donc être assez robustes pour résister dans le temps. Le cas échéant, le propriétaire devra procéder au remplacement en cas de détérioration. De plus, chaque pièce doit être meublée de sorte à servir à l’usage auquel il est destiné. Lorsqu’il y a une seule pièce vide dans le logement, ce dernier n’est pas considéré comme étant meublé.
Mon conseil perso, c’est de faire du robuste et qualitatif quand vous meublez un bien. Le but, c’est d’attirer les bons locataires, quitte à louer un peu plus cher.
Toutes ces dispositions sont importantes, mais elles ne suffisent pas pour bénéficier du statut LMNP. Il faut surtout se déclarer en tant que tel. Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour être en micro-BIC, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 70000 euros.
Le régime forfaitaire (micro-BIC) vous donne la possibilité de n’être imposé que sur la moitié de vos revenus de loyers, profitant ainsi d’un abattement de 50%. Il s’applique lorsque les recettes n’excèdent pas 70 000 euros. Il n’est alors pas possible de créer des déficits.
Il faut préciser que le LMNP n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 euros. Cette restriction est levée aussi bien pour le choix en régime réel que pour le choix en régime forfaitaire.
Le Loueur Meublé Non Professionnel au réel (LMNP réel)
Ah, c’est sûr, on l’aime beaucoup celui-là.
Pour le régime réel, les charges et les amortissements seront déduits de vos revenus avant l’imposition. Il s’agit, donc, d’un dispositif qui réduit remarquablement vos impôts. Il s’applique lorsque vos recettes locatives dépassent 70 000 euros par an, ou sur simple courrier le levée d’option. Il faut, dans ce cas, soumettre une demande au fisc pour en profiter.
Les charges à déduire des recettes pour ce régime sont : les intérêts d’emprunt, les dépenses de travaux, les taxes, les frais de syndic, les frais de gestion et bien d’autres. En ce qui concerne les amortissements, il s’agit de la faculté à déduire une partie du prix du logement des loyers après la déclaration.
En LMNP au réel, c’est COMPTABLE OBLIGATOIRE.
Contrairement à la location nue au réel, ici, tous les travaux entrent en compte pour le calcul des amortissements, y compris les travaux de construction et d’agrandissement. Par contre, les déficits ne se reportent pas sur les revenus d’activité. En cas de déficit, le montant est alors reporté de façon systématique sur les recettes locatives des années à venir. C’est comme ça le régime réel permet au LMNP de réduire ses recettes locatives sur plusieurs années.
Vous avez quelques frais supplémentaires, comme la comptabilité et la CFE, mais rien de dramatique.
La location meublée en LMNP au réel, c’est souvent LE départ facile et efficace pour se lancer dans l’immobilier à forte rentabilité.
Le Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Deux conditions sont indispensables pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel.
Pour commencer, les recettes locatives issues de la location meublée doivent dépasser 23000 euros par an. Si le régime est souscrit en cours d’année, un calcul est fait au prorata temporis pour estimer le nombre de jours où le loueur en meublé a exercé son activité. L’autre exigence, c’est que les recettes locatives recueillies par an doivent dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Au nombre de ces revenus, l’on peut citer :
- les salaires perçus,
- les bénéfices agricoles,
- les bénéfices industriels,
- les bénéfices non commerciaux,
- les revenus des gérants et des associés,
- les traitements (pensions, rentes viagères…).
Lorsque ces conditions cumulatives sont réunies, vous devenez de facto LMP (il y avait auparavant une troisième condition, à savoir l’inscription au RCS – Registre du Commerce et des Sociétés, mais elle n’est plus d’actualité)
Si votre chiffre d’affaires HT excède les 500 000 euros, vous serez aussi imposé sur la base de la CVAE – la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises.
Le loueur en meublé professionnel a l’avantage d’une imputation des déficits. En effet, ce statut d’investisseur vous donne la possibilité de déduire le déficit, s’il y en a, de votre revenu global d’activité de l’année. Il n’y a pas de limitation de montant pour cette déduction. Vous pouvez aussi profiter du système des amortissements. Ils doivent uniquement servir à réduire le bénéfice. Durant les six ans qui suivent, l’excédent de déficit sera prélevé de vos revenus. Votre facture fiscale se trouvera alors réduite. Et ce n’est pas le seul avantage du LMP.
Les logements meublés sont des biens professionnels lorsqu’ils sont soumis au régime LMP. À ce titre, ils ne sont pas soumis à l’IFI – l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Depuis le 1er janvier 2018, c’est ce dispositif qui remplace l’ISF. Il est question, ici, du bénéfice commercial net annuel qui est tiré de l’activité de location meublée. Vous en trouverez tous les détails dans le CGI – le Code Général des Impôts.
Vigilance par contre, lorsque vous revendez un bien, vous êtes assujetti à la plus-value des professionnels. Des abattements sont possibles. Et enfin, vous avez redevable du SSI – la Sécurité Sociale des Indépendants.
Les solutions de défiscalisation
Les dispositifs de défiscalisation immobilière existants en France figurent parmi les facteurs qui motivent les investissements dans le secteur. Ces solutions visant à permettre aux investisseurs de réduire leurs impôts se succèdent les unes aux autres depuis plus d’un siècle.
Projet de défiscalisation
La loi Pinel
Une des dernières en date.
L’intérêt d’un dispositif de défiscalisation est de redynamiser le marché de l’immobilier. Il peut s’agir du neuf, de l’ancien, des logements en outre-mer… La liste est longue mais il ne faut pas s’y lancer au hasard. Il est impératif de respecter les règles qui régissent chacun de ces dispositifs sous peine de subir un redressement fiscal.
Pour le cas spécifique de la loi Pinel, ce dispositif reste accessible à tous les contribuables français qui investissement dans l’immobilier neuf. À défaut, il faudrait que le logement soit réhabilité dans son intégralité entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
Au-delà des exigences liées au propriétaire du bien, le locataire doit aussi être soumis à d’autres conditions. Ils ne doivent pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire. Le logement doit servir de résidence principale et les ressources du ménage peuvent être plafonnées.
La réduction d’impôt dont on bénéficie en investissant dans le dispositif Pinel est subordonnée au nombre d’années où le bien sera loué. Pour une location de 6 ans, vous bénéficiez d’une baisse de 12 % sur votre impôt. La facture sera réduite de 18 % pour un bien mis en location pendant 9 ans. Le dispositif Pinel réduit de 21 % votre impôt si le bien est loué pour une durée de 12 ans.
L’inconvénient que l’on déplore concernant ce dispositif, c’est l’éventuelle indisponibilité du bien dans l’immédiat. En effet, l’investissement doit être plafonné à 300 000 euros par an pour l’achat de deux logements. L’autre inconvénient, c’est que la remise fiscale n’est applicable que suivant la durée de la mise en location (6, 9 ou 12 ans). Enfin, soyez vigilant sur la valeur potentielle à la revente. Il y a déjà eu de mauvaises surprises, notamment dans les très gros programmes neufs.
La loi Denormandie
Pour la petite histoire, ce dispositif tient son nom de Julien Denormandie, le politique qui l’a proposée. Il était alors le ministre en charge de la Ville et du Logement.
Pour profiter du dispositif Denormandie, la localisation du bien immobilier est un détail important. Il faudrait qu’il soit situé dans une ville où le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est fort. Il doit être concerné par le plan Action Cœur de Ville. À défaut, la situation géographique du bien doit être une commune qui a signé une convention visant à une opération de revitalisation de territoire. Cette convention est normalement introduite par la loi Elan.
Aussi, il faudrait que l’achat de ce logement se fasse entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qu’il soit, bien entendu, destiné à la location. Idéalement, il doit être loué 1 an au plus après son achat ou après son achèvement.
Si des travaux doivent être engagés pour rénover le bien, leur valeur doit être égale à au moins 25 % du montant total investi. Le calcul prendra en compte, le coût d’acquisition du bien en question, les frais de notaire et les dépenses engagées pour les travaux de rénovation.
Aussi, les travaux qui doivent être engagés pour prétendre à une aide fiscale Denormandie sont plutôt stricts. Ils doivent viser l’amélioration de la performance énergétique du logement à hauteur de 30 %. À défaut, ils doivent servir à l’isolation des combles et/ou au changement des fenêtres ou encore à l’isolation des murs qui offrent une ouverture sur l’extérieur. Les autres travaux peuvent concerner le changement de système de production d’eau chaude sanitaire ou le changement de chaudière. À noter que ces travaux doivent être confiés à une entreprise certifiée RGE – Reconnu Garant de l’Environnement.
Pour en venir aux locataires du bien en Denormandie, ces derniers ne doivent avoir des revenus dépassant un certain plafond. Il y a aussi une limite pour le loyer mensuel.
Les aides auxquelles vous pouvez prétendre avec le dispositif Denormandie varient en fonction de la durée de location du bien immobilier. C’est le même chose qu’avec le dispositif Pinel. Pour une durée de location de 6, 9 ou de 12 ans, le bailleur bénéficie respectivement d’une réduction d’impôt de 12, 18, et de 21 %. La double limite de 300000 euros par contribuable est aussi prise en compte ici pour l’estimation de la valeur de l’aide. La limite par mètre carré est de 5500 euros.
La loi Malraux
La loi Malraux est applicable à l’immobilier ancien ayant été restauré puis loué. Le propriétaire d’un tel bien (contribuable français) pourra déduire de ses revenus globaux les frais engagés pour le projet de restauration.
En effet, le bien en question doit avoir un caractère historique ou esthétique. Aussi, les travaux engagés pour sa restauration doivent être effectués sur l’intégralité de la construction. Mieux encore, ils doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Il faut dire aussi que les réformes apportées en 2021 à cette loi en vigueur concernent essentiellement les contribuables qui ont une fiscalité importante. L’objectif, c’est de leur permettre de faire face au budget des travaux sur 1 à 4 ans pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Les châteaux sont de bons candidats au Malraux
L’avantage fiscal offert par la loi Malraux est de 30 % du montant des travaux lorsque le bien en question est dans un secteur sauvegardé. Au nombre des zones répondant à cette appellation, on retient les QAD (quartiers anciens dégradés), les anciens secteurs sauvegardés et les quartiers conventionnés NPNRU. De même, s’il est situé dans un site patrimonial remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), cette réduction est également applicable.
Si le bien en question est dans un site patrimonial remarquable avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP), la réduction dont bénéficie le bailleur est de 22 %. Ce taux est le même si le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. Il s’agit notamment des ZPPAUP et des AVAP.
Notez toutefois que le montant total des travaux engagés dans le dispositif Malraux ne doit pas excéder 400 000 euros, et ce, pour 4 ans consécutifs.
La loi Cosse
Ce dispositif aussi porte le nom de la ministre Emmanuelle Cosse, celle qui l’a proposée et qui était alors en charge du logement. Cette loi est en vigueur depuis le 1er février 2017 se fait également appeler « louer abordable ».
Le propriétaire d’un bien en loi Cosse doit impérativement signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). La durée de validité de ce document doit être de 6 ans s’il n’y a pas de travaux engagés. Le cas échéant, cette validité est de 9 ans. Dans ce cas, le propriétaire pourra bénéficier des aides aux travaux. Il devra, par ailleurs, louer le bien aussi longtemps que la convention sera valide.
Pour en venir aux biens en question, il s’agit de ceux qui sont situés dans les zones où il est généralement difficile de se loger et où la demande de l’immobilier locatif est faible. L’objectif de cette loi, c’est d’inciter le propriétaire bailleur à baisser le loyer de son bien de sorte à profiter d’un avantage fiscal plus élevée.
En règle générale, la réduction dont on peut profiter dans le cadre du dispositif Cosse est de 15 % à 70 % des loyers perçus. Dans le cas spécifique où le propriétaire confie la gestion du bien à une association agréée, cette réduction peut s’étendre jusqu’à 85 %.
Les lois Borloo, Duflot, Scellier, Robien
Ce sont là, les anciens dispositifs de défiscalisation. Retenez qu’il y a eu une succession entre ces lois de sorte qu’elles varient en fonction du gouvernement en place.
Pour commencer, la loi Robien est la plus vieille des 4. Elle date de 2003 et offrait la possibilité d’une baisse de l’impôt allant jusqu’à 10 700 euros par an. Avec ce dispositif, il était possible de louer le bien immobilier en question à un membre de sa famille. Toutefois, la durée de la déduction ne pouvait pas excéder 9 ans. L’autre exigence de la loi Robien, c’est que le loyer était soumis à un certain plafond dépendant de sa localisation géographique. Depuis 2009, ce dispositif de défiscalisation n’est plus en vigueur. Il a été remplacé par la loi Scellier.
La durée d’application de la réduction offerte par la loi Scellier est la même que cette loi de Robien qu’elle remplace (9 ans). Elle est officiellement entrée en vigueur en janvier 2009 et offrait alors 32 % de réduction d’impôt aux logements situés dans les DOM contre 21 % pour ceux qui sont en France. En termes d’obligation, la loi Scellier fixait les investissements à un montant total de 300000 euros avec des plafonds fixés pour les loyers selon la zone géographique. Seulement, comme d’habitude, ce dispositif n’aura pas tardé à céder sa place à un autre. Il s’agit de la loi Duflot qui est entrée en vigueur en 2013.
La loi Duflot exigeait que plusieurs conditions soient réunies pour offrir son avantage de 18 % de réduction à l’investisseur locatif. Il fallait entre autres respecter le délai de location minimale qui est de 9 ans, n’autoriser que des locataires qui ont des revenus ne dépassant pas le plafond de ressources et respecter le plafonnement des loyers en tenant compte des zones concernées. Avec toutes ces conditions respectées, le plafonnement des déductions est de 54000 euros. Vous vous demandez si ce dispositif est toujours en vigueur ? Non, bien sûr. La loi Pinel est venue la remplacer depuis le 1er septembre 2014.
Qu’en est-il, donc, de la loi Borloo ? Ce dernier dispositif a aussi été supprimé, et ce, depuis le 1er janvier 2010. Mais, avant d’en arriver à sa suppression, intéressons-nous un peu à sa portée. Notez qu’il a été créé en juillet 2006. Pour profiter du dispositif Borloo, le propriétaire doit idéalement louer son bien pour une durée comprise entre 9 et 15 ans. Il pourra alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers qu’il perçoit.
Pour les 7 premières années de location, la réduction fiscale dont il bénéficie est de 6 %. Pour les deux années qui suivent, la réduction sera de 4 % et pour les 6 dernières années, une baisse de 2,5 % sera appliquée à la facture d’impôt.
Investir en Société Civile Immobilière (SCI)
On parle de SCI pour désigner une société, une personne morale, qui a une identité juridique bien à elle. Il s’agit d’une société qui offre l’opportunité à plusieurs personnes (physiques ou morales) d’être propriétaires d’un même bien immobilier. Il peut s’agir d’un couple ou de personnes qui se sont mises ensemble par affinité. Et même de sociétés. Quoi qu’il en soit, la gestion en SCI se fait de façon collégiale. L’investissement peut se faire suivant deux régimes différents.
La SCI, bonne idée?
Les SCI à l’IR
Investir en SCI suivant le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR), c’est se soumettre aux mêmes règles fiscales que celles du régime foncier. C’est chaque associé engagé dans la SCI qui est imposé, et ce, de façon individuelle.
L’imposition qui est faite pour ce qui est de l’IR est dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et sur le résultat qui revient au propriétaire à la suite de son investissement. En parallèle, l’investisseur en SCI à l’IR devra dégager un prélèvement social sur ses revenus fonciers. Le taux ici est de 17,2 %.
En présence d’un déficit, le montant sera imputé sur les revenus fonciers et échelonné sur 10 ans. Dans le cas particulier où il résulte des dépenses ne concernant pas les intérêts d’emprunt, il sera imputé sur le revenu global. Toutefois, cette déduction est soumise à une limite annuelle de 10700 euros.
Notons que la plus-value immobilière a ici un taux de 19 % qui peut être diminué par un abattement selon la durée de détention du bien.
Il faut aussi dire que si un propriétaire de bien en SCI à l’IR décide de céder ses parts, il sera imposé selon les mêmes règles de plus-values immobilières. Pour les personnes morales engagées dans la SCI à l’IR, c’est le régime des plus-values des particuliers que l’autorité fiscale applique.
Les SCI à l’IS
Ici, il n’est pas question d’imposition individuelle pour les associés. Toutes les charges fiscales liées à une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) sont directement appliquées à la société en question. Les associés aussi seront imposés, mais exclusivement sur la base des dividendes qu’ils s’octroient.
Pour aborder la question des résultats, c’est l’impôt sur les sociétés qui est appliqué. Ainsi, en cas de déficit, le montant ne pourra être déduit que des bénéfices ultérieurs que fera la SCI. Les plus-values sur les cessions immobilières obéissent ici aux règles des plus-values professionnelles. Voyez cela avec votre comptable, c’est un calcul complexe.
Lorsqu’un associé engagé dans une SCI à l’IS décide de céder ses parts, il sera imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières lorsqu’il s’agit d’une personne physique. S’il est question de personne morale, ce sont les plus-values professionnelles qui s’appliquent.
Le cas méconnu de la SARL de famille
Cette solution d’investissement en immobilier locatif reste encore peu connue aujourd’hui. Toutefois, elle offre de gros avantages aux personnes qui décident d’investir en famille. Voici ce qu’il faut en savoir.
Une SARL de famille doit obligatoirement être constituée des membres d’une même famille. C’est une condition pour bénéficier des avantages fiscaux liés à ce régime. L’autre condition à laquelle les associés en SARL de famille doivent se soumettre, c’est l’obligation d’opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu. Pour la revente du bien, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui sera appliqué aux associés.
Au nombre des avantages que l’on peut retenir pour ce régime d’investissement, il y a le mode de gestion qui est très souple. Les prises de décision ne requièrent pas l’unanimité des associés. Aussi, les parts d’une société endettée peuvent être transmises à moindre coût fiscal grâce à la SARL de famille dès qu’elle achète le bien immobilier.
La SARL de famille, c’est aussi le seul véhicule fiscal qui permet de profiter du LMNP, tout en étant en société.
Comme limites à ce régime d’investissement, on peut citer l’assujettissement du gérant aux cotisations sociales.
Bref, la fiscalité immobilière, c’est un TRES vaste sujet. Dans ce guide, j’espère que j’aurai pu vous aider mettre le pied à l’étrier. En réalité, avec un peu de pratique, jongler avec la fiscalité est assez simple, c’est juste une gymnastique de l’esprit à avoir.
Partagez moi vos questions en commentaires 😉