Pour investir dans le secteur de l’immobilier locatif, vous avez le choix entre plusieurs statuts. La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) figure parmi ces statuts. Il est soumis à certaines exigences et présente de nombreux avantages fiscaux. Voici ce qu’il convient de savoir du LMNP.
Le statut LMNP dans l’immobilier
Le statut LMNP est requis dans le domaine du foncier ou de l’immobilier. Il s’agit de l’ensemble des règles instituées dans le secteur de l’immobilier en France depuis 1949. Il consiste en la défiscalisation des recettes en permettant à l’investisseur d’allier revenus locatifs et avantage fiscal.
Le statut de LMNP permet à l’investisseur d’acquérir un immeuble neuf et meublé. Après l’avoir mis en location, il perçoit les loyers, la Taxe sur Valeur Ajoutée (TVA) comprise. Cette qualité est accessible à tout contribuable français.
Elle est un investissement bénéfique en général exploité par des personnes à la retraite, celles qui s’y préparent et celles qui se consacrent aux affaires. Toutefois, il faut remplir certaines conditions pour aspirer au statut LMNP.
Comment obtenir le statut LMNP
Pour être LMNP, inscrivez-vous d’abord au Centre de Formalité des Entreprises ou CFE. Rendez-vous ensuite au Greffe du Tribunal du Commerce en charge de l’immeuble en question. Retirez enfin le Formulaire Cerfa 11925*05.
Ce document est autrement désigné « Déclaration d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante ». C’est seulement au terme de cette démarche qu’un numéro de SIRET vous est attribué, confirmant votre immatriculation.
D’autres critères président à la qualité de Loueur Meublé Non Professionnel. L’immeuble doit vous appartenir. Ce bâtiment doit vous rapporter en moyenne, 23 000 euros par an. Autrement dit, ses recettes doivent être inférieures ou égales à 50 % des revenus globaux. Vous ne devez pas être un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) au Registre de Commerce des Sociétés (RCS).
L’investisseur perd la qualité de LMNP lorsque ses recettes excèdent 23 000 euros. Dans ce cas, il devient LMP et bénéficie d’un allègement fiscal. Pour éviter cette confusion de genres, il faut s’attacher les services d’un expert afin de bénéficier de ses conseils. De même, il est conseillé de s’inspirer de la meilleure démarche en faisant des simulations en ligne. Cette alternative aide à estimer les recettes annuelles de l’immeuble.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Pourquoi un investisseur doit-il opter pour le statut du LMNP ? La réponse est que cette option vous apporte des avantages non négligeables. Vous pouvez devenir propriétaire d’un logement et encaisser des revenus complémentaires. Aussi, vous pouvez amortir votre immeuble sur le long terme, empocher une TVA à 20 %, soustraire du crédit immobilier vos charges de gestion et des bénéfices. Enfin, vous avez la possibilité d’être LMNP et de profiter de la loi Censi-Bouvard.
La loi Censi-Bouvard réduit de 11 % le taux d’imposition du bien. Elle plafonne l’investissement à 300 000 €. Toutefois, il faudra amortir l’investissement si le Gap excède la somme indiquée. Le texte s’applique aux résidences de service neuves ou réhabilitées. Il touche également l’habitat destiné aux étudiants, touristes, affaires.
Sous ce même régime, achetez jusqu’au 31 décembre 2021 un bien et profiter de diminution d’impôt sur VHT ou Valeur Hors Taxe. En plus de réduire la TVA, aucune imposition ne sera faite sur vos recettes locatives.
La loi Censi-Bouvard appliquée dans le cadre de la LMNP est toute particulière. Elle ne permet pas d’amortir un investissement sur 30 ans. Cependant, elle occasionne une réduction d’impôt sur 9 ans renouvelables. Les deux lois autorisent une baisse de 20 % sur le coût de l’investissement.
LMNP, dans quels types de bâtiments investir ?
L’achat immobilier peut être fait dans toutes les zones. Seule la catégorie des bâtiments diffère, amenant du coup les investisseurs en LMNP à privilégier les résidences de service neuves. Ces habitations doivent idéalement être déjà équipées de meubles si bien que le locataire ne s’y installe qu’avec ses valises.
Le « logement meublé », appellation générique, contient déjà les commodités ou les services d’accueil, les accessoires de linge ou matériel d’entretien, etc. Il est conseillé d’investir dans du neuf. L’habitat le mieux indiqué à cet effet vous a été présenté ci-dessus.
Le logement ancien est également exploitable. Seulement, la location dure sur le court terme comme c’est le cas dans les hôtels, auberges, gîtes, etc. Enfin, il est possible de faire de la sous-location dans son propre lieu de résidence. En faisant louer une chambre où une annexe dans votre logement, vous obtenez une défiscalisation d’une partie de vos recettes. Il est possible de percevoir la TVA sur cette partie des entrées. Seuls les investisseurs en LMNP peuvent bénéficier de cet avantage.
Les caractéristiques du bâtiment pour être éligible à la LMNP
Le bâtiment à exploiter en LMNP doit faire 9 mètres carrés de surface au minimum. Pour la commodité, des meubles de première nécessité sont exigés. Il s’agit entre autres des accessoires d’entretien ménager, d’étagères de rangement, d’armoires, de tables et chaises, de luminaires, de vaisselle et ustensiles de cuisine, de four de cuisson, de micro-ondes, d’une literie, etc.
Pour prétendre percevoir la TVA, il vous est conseillé de louer des résidences déjà meublées. Ce sont les hôtels, auberges, gîtes, appartements, maisons, maisons de retraite, etc.
En effet, une fois le bâtiment acquis, le bailleur réalise des travaux d’aménagement en vue de louer un cadre habitable. Il a ensuite la possibilité d’augmenter le loyer de 10 % ou 20 %. Le faisant, il récupère la différence par rapport au coût initial de l’investissement en nu.
La LMNP est un statut avantageux. L’investissement peut facilement être optimisé grâce à ce moyen. Dans ce cas, le loueur est appelé à se spécialiser par exemple. Vous pouvez ainsi choisir de proposer des résidences pour touristes, étudiants, etc. Cela demande une prospection afin de déterminer les secteurs porteurs où un type de résidence est beaucoup demandé.
Pour calculer le rendement d’une LMNP, il faut tenir compte du coût d’achat, des frais de notaire, des aménagements réalisés, des meubles achetés, du coût d’investissement total, du loyer mensuel appliqué. Le rendement brut se calcule donc de la façon suivante : loyer mensuel × 12 mois / total d’investissement = rendement brut × 100. Il est à comparer à un investissement en nu.
Ce revenu locatif global est un bénéfice industriel commercial (BIC). Si vous choisissez le micro-BIC, une réduction de 50 % est faite sur la recette annuelle. Si vous optez pour le régime réel, alors des charges réelles sont réduites du résultat imposable.