L’objectif lorsque vous placez de l’argent dans un projet est de le fructifier. La location est un investissement qui génère le plus souvent un très bon rendement, quand elle est réalisée correctement. De nombreux facteurs interviennent en ce qui concerne le rendement d’un logement. Il n’y a pas trop de soucis à se faire quant au calcul de ce bénéfice généré. Des méthodes simples et pratiques vous permettent de le calculer. Comment s’y prendre pour le calcul rendement locatif ?
Le rendement locatif
Le rendement locatif est le ratio qui évalue le revenu que réalise la location d’un logement en fonction de son prix d’achat. Il s’exprime souvent en pourcentage et son calcul se fait annuellement. L’expression rentabilité locative est identique quand il s’agit de bien immobilier.
Le calcul rendement locatif
Le rendement locatif se décline sous trois variantes. Il s’agit de la rentabilité brute, de la rentabilité nette de charges et de la rentabilité nette.
La rentabilité brute
C’est la première valeur indicative et très utile. Elle permet de faire une étude comparative pour chacun des biens en raison de la variabilité des charges fiscales. La rentabilité brute est de ce fait peu indicative : elle ne donne qu’une partie des informations nécessaires. D’autres facteurs devraient normalement être considérés pour une meilleure précision dans le calcul. C’est le cas des frais d’entretien du bien et de la fiscalité sur ce type de placement qui ne sont pas pris en compte dans le calcul du rendement brut.
Cela dit, pour obtenir la valeur du rendement brut, il suffit de faire la division entre le loyer annuel et le prix du logement. La réponse devant être en pourcentage, il faudra multiplier le tout par 100. Le rendement est donc annuel. La formule s’écrit : Rendement locatif brut = (loyer annuel/prix total d’achat) x 100.
La rentabilité nette de charges
Elle donne une idée plus claire du rendement locatif. Elle prend en compte vos entrées et toutes vos sorties d’argent et vous renseigne sur les tenants de votre investissement de même que les aboutissants. Ces derniers doivent être évalués comme si vous étiez des professionnels.
Les éléments à prendre en compte sont entre autres les frais de financement, les taxes foncières, les charges non récupérables auprès des locataires et les vacances locatives. À eux s’ajoutent l’assurance propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés et les frais d’entretien divers et de gestion du bien par une société. Plus grand est le risque, plus grand est le rendement. Suivant cette logique, un logement plus sûr a un rendement plus faible.
Son calcul prend en compte celui de la rentabilité brute. En lieu et place du loyer annuel, il faudra mettre le montant auquel revient ce loyer annuel lorsque vous soustrayez toutes les dépenses susmentionnées. La valeur obtenue sera divisée par le prix du logement. Comme il s’agit d’un rendement, il faudra toujours multiplier par 100.
La formule de la rentabilité nette de charges s’écrit : Rendement locatif net de charges = (loyer annuel sans charges diverses/prix total d’achat) x 100
La rentabilité nette
Tout immobilier locatif est soumis à différents impôts, dont les prélèvements sociaux, les revenus fonciers taxés à l’impôt sur le revenu, etc. La rentabilité nette dépend essentiellement du taux d’imposition de chaque bailleur et de l’investissement dans le profil fiscal. C’est donc la rentabilité nette de toutes les charges en plus des avantages fiscaux. Il suffit de déclarer la taxe foncière et les travaux que vous avez effectués pour les déduire du loyer. Certains avantages particuliers pourront vous être offerts en plus.
En effet, en fonction du type d’achat, l’immobilier locatif permet d’obtenir quelques fois des réductions d’impôts ou des crédits d’impôt. L’investissement dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel par exemple de bénéficier de fortes réductions d’impôts.
Les précautions à adopter pour les calculs
Les calculs du rendement locatif sont des simulations que vous faites pour savoir à peu près à combien s’élèveront vos bénéfices. Il ne faudrait pas les rendre trop optimistes en surestimant les hausses de loyer ou des prix de revente. Méfiez-vous du biais de confirmation.
Vérifiez bien vos chiffres et pensez à faire aussi le calcul du rendement net de charges. Autrement dit, il faut tenir compte de la taxe foncière, et des charges.
En matière d’investissement, il y a toujours un contretemps. Ici, c’est celui de la vacance locative. Durant cette période, vous ne recevrez pas de paiement de loyer pour la simple et bonne raison que les habitations sont vides. Tenez-en compte dans vos simulations.
Toujours dans l’optique de ne pas vous créer des pertes en surestimant le calcul du rendement locatif, il est important de prévoir une marge de manœuvre à titre financier. Ayez toujours de l’épargne pour palier aux éventuels aléas.
Les rendements envisageables pour un immobilier locatif
Le rendement net qu’il est possible de tirer d’un investissement en immobilier varie en moyenne en France entre 2% et 6%. Il peut excéder cette marge dans certains cas, soit parce que vous avez géré vous-même les travaux, parce que vous avez bien négocié ou parce que la localité y est propice.
Le calcul du rendement locatif d’un logement n’est donc plus tabou. Il en existe plusieurs types calculables par des formules précises. Le rendement témoigne de la qualité du logement, de l’importance de son emplacement, de la taille et impérativement des différentes charges qui s’y appliquent.