Le métier de marchand de biens est peu connu du grand public. En réalité, il consiste à réaliser des opérations d’achat de biens immobiliers pour ensuite les revendre à un prix supérieur après leur rénovation. Le marchand de biens peut acquérir des immeubles, des maisons, des murs commerciaux, des propriétés insolites, etc. Afin de démarrer cette activité avec une stratégie solide, vous avez besoin d’un business plan. Il vous permettra d’obtenir un financement pour le démarrage de votre projet. Pourquoi et comment faire son business plan de marchand de biens ? Focus.
Faut-il faire un business plan avant de créer une activité de marchand de biens ?
La rédaction d’un business plan de marchand de biens offre de nombreux avantages. Cette phase permettra une meilleure compréhension des attentes de votre marché cible et l’identification des contraintes liées à votre activité. Vous pourrez aussi construire une proposition de valeur convaincante pour votre projet et démontrer à votre banque que vous avez un projet solide et rentable.
La rédaction d’un business plan est utile pour connaître les dernières tendances du secteur et définir vos segments de marché. De plus, vous pourrez :
- faire une étude des données du marché local;
- procéder à l’identification des facteurs de succès du métier;
- faire une analyse des professionnels concurrents;
- trouver des avantages concurrentiels pour votre activité;
- mettre en place une stratégie marketing pour l’amélioration de la rentabilité de votre activité de marchand de biens.
Vous l’aurez compris, il est très important de rédiger le business plan pour votre projet.
Que doit contenir le business plan d’un marchand de biens ?
Dans le business plan pour un marchand de biens, il est important de faire figurer plusieurs parties. Il s’agit de:
- la partie “Présentation du Projet”;
- la partie “Opportunité de Marché”;
- la partie “Étude de Marché”;
- la partie “Finances”;
- la partie “Stratégie”.
La première partie permet de présenter le projet alors que la deuxième permet d’évoquer les données du marché. La troisième permet une présentation des acteurs entourant le projet. La quatrième met en exergue des tableaux, des indicateurs financiers et des ratios. Enfin, la partie Stratégie est dédiée à un plan de développement.
Outre ces différentes parties, il y a des éléments qui doivent figurer dans le business plan d’un marchand de biens. En effet, pour le lancement de cette activité, il est important de détailler votre stratégie d’investissement immobilier et de démontrer votre connaissance du marché immobilier local. Vous devez également exposer une stratégie financière précise et détaillée.
Dans ce document, il est nécessaire de présenter un calendrier pour l’acquisition des premiers biens immobiliers et de démontrer que le seuil de rentabilité de votre entreprise peut être vite atteint.
Par ailleurs, le modèle économique du marchand de biens doit figurer dans le business plan. Le business model de ce professionnel est l’achat et la revente de biens immobiliers. Il s’agit d’un négociateur qui a des revenus grâce aux opérations immobilières. Il peut parfois être amené à acquérir des terrains pour y faire des constructions en plusieurs lots afin de les revendre.
À noter que la synthèse des éléments d’une étude de marché doit aussi être mentionnée dans le business plan. La partie “Étude de Marché” regroupe notamment les tendances et innovations dans le domaine de l’immobilier ou encore les données récentes du secteur.
Quels sont les points essentiels du business plan d’un marchand de biens ?
Dans le business plan du marchand de biens, il y a certains points essentiels qui doivent être détaillés.
Le financement de l’activité de marchand de biens
La capacité de financement d’un marchand de biens est un point essentiel. Il s’agit d’un argument de taille, surtout dans un domaine aussi concurrentiel. Vous devez donc l’évoquer dans votre business plan. Si vous souhaitez exercer cette activité, vous devez disposer de liquidités pour ne pas passer à côté des opportunités immobilières qui pourraient se présenter.
Si vous n’en avez, il serait judicieux de chercher des partenaires financiers qui sont prêts à financer votre première transaction. Si vous n’en trouvez pas, vous avez la possibilité de vous tourner vers les solutions bancaires et souscrire à un emprunt. Cela vous permettra de financer vos opérations. En général, pour une opération de marchand de biens, les banques demandent un apport de 20% au moins.
Il est possible que vous n’ayez pas envie de recourir aux financements bancaires. Dans ce cas, la dernière option consiste à vous tourner vers le crowdfunding immobilier. Vous aurez à vous inscrire sur une plateforme de financement participatif. Ensuite, il faudra demander l’aide de prêteurs institutionnels ou de particuliers. Si vous souhaitez convaincre tous ces acteurs, vous devez présenter un solide business plan pour votre activité de marchand de biens.
La gestion des risques liés à l’activité
Dans un premier temps, il est important de savoir que vous risquez de travailler sans rien percevoir à l’arrivée dans le cas où vous ne calculez pas bien les différents postes de dépenses. Ensuite, il n’est pas impossible de perdre de l’argent sur une opération immobilière. Afin d’éviter cette déconvenue, vous devez régler tous les détails techniques et juridiques nécessaires pour lancer votre activité.
Étant considéré comme un professionnel de l’immobilier, vous avez des responsabilités et des devoirs. Il est donc conseillé de souscrire une assurance pour que votre responsabilité personnelle ne soit pas engagée. Enfin, il est possible que vous soyez tellement sûr de la réussite de votre opération
La conséquence c’est que vous risquez de ne pas bien analyser tous les pourtours du projet. Vous risquez donc de perdre de l’argent. Ainsi, il est conseillé de ne pas prendre de risques non calculés.
Votre rémunération en tant que professionnel de l’immobilier
C’est le moment d’indiquer si vous serez rémunéré en salaires ou en dividendes. Une rémunération basée sur des salaires offre la possibilité de profiter d’une couverture sociale et de flux d’argent réguliers. Si, avec le temps, votre activité est bien rentable et que vous avez déjà pu mettre de l’argent de côté, vous pouvez vous mettre à vous verser des dividendes. Dans ce cas, le versement est moins fréquent.
De cette façon, il est possible de continuer à bénéficier des avantages sociaux et d’épargner de l’argent. De plus, les dividendes vous permettront de bénéficier de taux réduits quant aux charges sociales. Ces dernières peuvent constituer une somme importante, voire handicapante compte tenu du statut juridique d’exploitation choisi.
La clientèle du marchand de biens
En tant que marchand de biens, vous devez vous positionner sur un segment de marché bien précis. Grâce aux recherches effectuées durant l’étude de marché, vous pouvez identifier votre audience cible et vos différents segments de marché. Dans votre business plan, il est important de montrer que votre offre répond à une vraie problématique de marché. Par exemple, il est évident qu’une offre low-cost pour des dirigeants de grandes entreprises manquerait de pertinence.
C’est ici qu’intervient la proposition de valeur. En clair, l’étude de marché de votre activité doit être en mesure de vous aider à identifier une problématique à laquelle vos segments de marché font face.
La présentation de votre profil
Certains facteurs auront nécessairement un impact sur la réussite de votre activité de marchand de biens. Il s’agit de votre personnalité, de vos compétences et de vos connaissances. Dans votre business plan, vous devez mentionner pourquoi vous êtes là meilleure personne pour développer cette activité. Vous devez faire ressortir ce qui fait de vous un bon négociateur.
Votre expérience dans le monde des affaires est aussi une information capitale. N’oubliez surtout pas d’indiquer la raison pour laquelle vous souhaitez vous lancer, depuis combien de temps vous travaillez sur le projet ou encore le secteur duquel vous êtes issu (immobilier ou rénovation). Si votre ancienne profession avait un lien avec le métier de marchand de biens, il est important de le notifier.
En outre, vous gagnerez à expliquer que vous avez décidé de vous lancer après avoir pris des renseignements sur le secteur et l’industrie. Il faut montrer que votre envie de vous lancer est venue après une analyse rigoureuse ou une étude de marché.
Le choix du statut juridique
Le choix du statut juridique est d’une importance capitale. En pratique, ce choix est complexe et mérite une bonne réflexion. Vous devez vous informer et examiner toutes les éventualités possibles pour votre projet. Le statut juridique emporte beaucoup de conséquences sur le plan fiscal et comptable.
La SCI (Société Civile Immobilière) ne peut pas mener une activité commerciale. Elle ne convient donc pas à l’activité de marchand de biens. Elle est plutôt idéale pour les sociétés qui achètent des biens immobiliers dédiés à la location non meublée. Toutefois, vous pouvez opter pour l’EIRL pour marchand de biens. Cette option vous permet de limiter votre responsabilité au patrimoine affecté à votre activité. L’entreprise individuelle à responsabilité limitée est soumise de plein droit à l’imposition des bénéfices entre vos mains.
Il est vrai que la fiscalité est un peu lourde et complexe. C’est pourquoi, vous pouvez soumettre votre entreprise à l’impôt sur les sociétés sur option. À noter qu’il n’est pas possible pour vous d’accueillir un associé au cas où l’activité se développe. C’est pourquoi, il est beaucoup plus conseillé d’opter pour la SASU de marchand de biens. Elle permet de profiter de plusieurs avantages.
D’abord, vous avez la possibilité de vous lancer seul dans votre activité. De plus, vous profiterez d’une grande souplesse dans la rédaction des statuts. Ensuite, il n’y a pas de capital minimal prévu pour la SAS marchand de biens. En outre, la responsabilité se limite aux apports consentis dans le capital social. Les créanciers ne peuvent pas vous demander plus que ce que vous avez apporté dans la société au départ, sauf en cas de négligences de gestion.
Par ailleurs, le marchand de biens, étant considéré comme le président d’une SASU/SAS est vu comme un assimilé salarié. Ainsi, il est rattaché au régime général de la Sécurité Sociale. Cela vous permettra de bénéficier d’une couverture sociale plus large avec droits à la retraite et prévoyance. Côté inconvénients, vous subirez une double imposition : les bénéfices sont d’abord taxés au niveau de la société et les dividendes le sont également.
De plus, il faut nécessairement une tenue rigoureuse de la comptabilité. Vous devez donc faire appel à un expert-comptable. Enfin, la SARL/EURL pour marchands de biens est une alternative. Encore appelée SARL unipersonnelle, l’EURL dispose d’un seul associé dont la responsabilité est limitée. Elle offre la possibilité de trouver d’autres associés après et son fonctionnement est simple. Cependant, les formalités de constitution ne sont pas faciles.
À propos de la partie financière du business plan d’un marchand de biens
La partie financière du business plan est d’une importance capitale. Elle prend en compte plusieurs éléments.
Estimer le chiffre d’affaires d’un marchand de biens : comment faire ?
Il est possible que votre banquier vous pose cette question après la lecture de votre business plan. En réalité, votre document doit présenter un chiffre d’affaires qui est réaliste et ambitieux. En tant que marchand de biens, vous générez du chiffre d’affaires toutes les fois que vous vendez un bien immobilier. Vous aurez beaucoup de difficultés à estimer le nombre de biens que vous allez acheter et revendre.
De plus, il est impossible de savoir à quel prix vous allez les acquérir et les revendre. Toutefois, il faudra faire des estimations. Il n’est pas nécessaire de chercher l’exactitude car personne ne peut prédire le futur. Il vous revient de définir une stratégie ou des objectifs. Vous l’aurez compris, dans le prévisionnel financier de votre activité de marchand de biens, il doit avoir certaines informations.
Vous devez indiquer le nombre de biens immobiliers que vous envisagez de vendre lors de la première année et à quel montant moyen. Il faut aussi notifier si ce nombre à vocation à grandir les années à suivre. Afin de faire une estimation précise du chiffre d’affaires, vous avez la possibilité d’utiliser un modèle financier en ligne. Il suffit de rentrer des hypothèses et le chiffre d’affaires afin que les autres indicateurs se calculent de façon automatique.
Les étapes pour démarrer une activité de marchand de biens
Le plan de démarrage d’une activité de marchand de biens comprend certaines étapes. Il s’agit de l’obtention de financements pour le premier achat, la mise en place d’un réseau de professionnels dans le secteur de l’immobilier et la recherche d’une première acquisition immobilière.
Il y a également diverses dépenses à faire pour démarrer. Vous pouvez acheter éventuellement un local pour accueillir votre activité. Toutefois, de plus en plus de marchands de biens n’en ont plus. Il faut également prévoir un budget pour les travaux d’aménagement du local en question.
Si vous accueillez de la clientèle, il est nécessaire de débourser de l’argent pour la décoration. Du petit mobilier pour les clients et les collaborateurs, du matériel informatique pour la réalisation des opérations, des frais d’établissement ou encore des frais de déplacement sont à prévoir. Pour votre communication (cartes de visite, logo, site web), il faut aussi un budget.
D’autres dépenses sont importantes comme les frais d’inscription dans les annuaires, l’abonnement à des applications web ou encore un budget pour la réalisation d’une étude de marché. Pour chaque investissement, vous devez essayer de faire une estimation du montant à prévoir. Cela vous permettra d’avoir un budget de démarrage pouvant justifier éventuellement une demande de financement.
Si vous souhaitez avoir une liste complète des dépenses pour entamer une activité de marchand de biens, vous pouvez consulter un modèle financier en ligne. Vous avez également la possibilité de faire vos propres modifications afin de disposer de votre liste de dépenses adaptée à votre projet.
Les charges courantes d’un marchand de biens
Les marchands de biens supportent des frais récurrents majeurs. Il s’agit des honoraires de comptable et avocat, des frais de notaire et des commissions reversées aux agences immobilières. Il y a aussi les frais liés aux travaux de prospection, les taxes et impôts divers, les commissions versées aux apporteurs d’affaires et les mensualités de remboursement d’un potentiel crédit immobilier.
Pour avoir une idée de la liste complète et détaillée des charges courantes, n’hésitez pas à utiliser un modèle financier en ligne adapté à un marchand de biens. Ici également, vous avez la possibilité de faire vos propres modifications pour obtenir votre liste de frais courants nécessaires à votre projet.
Création d’une activité de marchand de biens : est-ce rentable ?
Il s’agit d’une information déterminante permettant de savoir s’il faut se lancer ou non. Le seuil de rentabilité est atteint lorsque l’activité de marchand de biens génère suffisamment de revenus pour la couverture des charges. L’élaboration d’un prévisionnel financier vous permettra d’obtenir cette donnée financière.
Grâce à un modèle, vous pouvez avoir une vision de votre point mort aussi bien en termes de revenu qu’en nombre de jours.
Comment prouver la rentabilité de votre projet dans le business plan de marchand de biens ?
Un très bon démarrage est important pour le succès de votre activité de marchand de biens. Toutefois, cela n’est pas suffisant. Il convient de mettre en place certaines initiatives pour que votre projet soit rentable. Vous pouvez par exemple rechercher des partenaires qui pourraient devenir des apporteurs d’affaires. Il est aussi possible de recruter un chasseur de biens immobiliers.
Vous avez également la possibilité de développer une nouvelle offre de biens immobiliers ou constituer un réseau d’agences immobilières qui viennent soutenir votre croissance. Vous pouvez vous servir d’un modèle financier en ligne susceptible de vous guider pour la construction des prévisions de revenu réalistes. Cela vous permettra d’avoir le niveau de rentabilité souhaité en tant que marchand de biens.
Les tableaux et indicateurs à inscrire dans le business plan d’un marchand de biens
Si vous souhaitez que votre business plan financier de marchand de biens soit pris au sérieux, il faut qu’il soit complet. Vous devez y faire figurer :
- le détail du seuil de rentabilité ;
- un bilan prévisionnel ;
- un plan de financement
- un budget de trésorerie ;
- un compte de résultat prévisionnel ;
- l’analyse des soldes intermédiaires de gestion ;
- un détail du calcul du besoin en fonds de roulement.
N’hésitez pas à y ajouter des graphiques et des ratios financiers. Ici également, vous pouvez consulter un modèle financier pour un marchand de biens afin de faire les bons gestes.
Réussir facilement le business plan d’un marchand de biens : comment faire ?
Pour réussir le business plan d’un marchand de biens, vous devez vous assurer de mentionner des éléments importants. De plus, vous devez adopter certains gestes.
Utiliser un modèle de business plan pour un marchand de biens
En consultant un modèle de business plan pour un marchand de biens, vous pourrez réussir facilement votre business plan. En effet, vous profiterez d’un modèle adapté à la réalité d’un marchand de biens. De plus, il contient tous les éléments évoqués plus haut et bien plus encore. Par ailleurs, votre tâche est grandement facilitée. Le modèle contient la majorité des informations à intégrer. Vous devez simplement personnaliser les 20% qui restent.
Vous avez la possibilité de modifier le texte, la couleur, les photos ou encore les images du modèle. À noter que vous pouvez profiter d’un accompagnement. Pour ceux qui le savent, le business plan est un document complexe et long. Il n’est donc pas facile à rédiger. Vous gagnerez donc à profiter des résultats du travail de recherche des experts.
Un modèle de business plan est proposé par des experts qui ont déjà rédigé ce type de document à d’autres marchands de biens. Ils ont donc une expérience dans le domaine. N’hésitez donc pas à consulter un exemple gratuit de business plan afin de bien comprendre ce que contient ce document.
Utiliser un modèle financier pour un marchand de biens
Un modèle financier pour un marchand de biens est utile pour la réussite du business plan. Ce modèle contient tous les éléments financiers sus-cités. De plus, il est facilement modifiable. Il s’agit d’un document qui vous guide et vous aide à corriger vos hypothèses. Il est surtout adapté aux réalités du métier. Vous avez la possibilité de consulter un exemple gratuit de prévisionnel financier en ligne pour bien comprendre ce que contient le modèle de prévisionnel financier.
Vous profiterez d’une équipe disponible pour répondre à toutes vos préoccupations. Elle vous accompagnera également dans le remplissage du modèle. Cette équipe réactive vous sera d’une grande utilité.
En résumé, la rédaction d’un business plan pour marchand de biens est très importante. Elle permet de bénéficier de financement et d’avoir une vue détaillée du projet. Pour sa conception, il est nécessaire de mentionner des éléments relatifs au financement et bien plus encore.