Comment analyser le marché avec « app.dvf.etalab.gouv.fr » ?

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Le marché habituellement hermétique de l’immobilier a connu une importante innovation le mercredi 24 avril 2019. En effet, à cette date, était inaugurée à Bercy une application élaborée par Etalab, un département de la DINUM (Direction interministérielle du numérique). Concrètement, cette application connue sous l’appellation « app dvf etalab gouv fr » permet à tous les utilisateurs de visualiser les données DVF. Grâce à elle, un particulier peut à présent connaître à quel prix s’est vendue la maison voisine. Découvrez le mode de fonctionnement de cette application et son rôle dans l’analyse du marché.

En quoi consiste cette application ?

L’app dvf etalab gouv fr est donc une plateforme en ligne qui vient s’inscrire dans le processus « open data » lancé par le gouvernement français en 2016. Ce processus consiste à donner au public la possibilité d’accéder à l’ensemble des données détenues par les administrations. En quelques clics, l’app DVF d’etalab donne donc à l’utilisateur l’accès aux données transmises par les notaires lors de l’enregistrement de transactions immobilières. Ces données appelées DVF (demandes de valeurs foncières) concernent uniquement les transactions réalisées à partir de 5 ans avant le lancement de l’application. Elles sont produites par la DGFiP (Direction générale des Finances publiques) et téléchargeables depuis le site https://www.data.gouv.fr.

Ces données font l’objet de deux mises à jour chaque année, l’une en fin avril et l’autre en fin octobre. La première mise à jour a pour rôle de rajouter les données allant jusqu’à la fin de l’année qui précède. La deuxième rajoute les données allant jusqu’à la fin du mois de juin de l’année en cours.

Comment utiliser l’application ?

Afin d’accéder aux informations des transactions liées au bien souhaité, il faut rentrer dans un navigateur l’adresse https://app.dvf.etalab.gouv.fr/. Il est tout de même important de préciser que l’application web n’a pas été testée sur tous les navigateurs. Il est donc possible qu’elle soit incompatible et ne fonctionne pas sur certains d’entre eux. Si votre navigateur est compatible avec l’application, en copiant l’adresse mentionnée plus haut, vous pourrez accéder à une carte interactive de la France.

La navigation dans l’application

Sur cette carte, vous pouvez cliquer sur le département de votre choix, ensuite sur la commune, puis sur la section cadastrale. Il est recommandé d’utiliser le fond de carte image satellite qui peut s’avérer très utile à ce niveau. Toutes les sections cadastrales ayant connu au moins une mutation s’afficheront en bleu.

Afin d’obtenir la liste des informations sur une parcelle bleue, il suffit de cliquer dessus. Les informations disponibles sont la date, la valeur foncière et les dispositions. Il est aussi possible de naviguer dans l’application en utilisant les menus déroulants situés à gauche. De là, vous pouvez directement sélectionner le département et la commune qui vous intéressent.

Quel est le prix affiché ?

Lorsque vous cliquez sur une maison ou sur un immeuble, les prix des transactions apparaissent. Ces prix correspondent aux « prix nets vendeurs », c’est-à-dire qu’ils ne prennent en compte ni les frais d’agence immobilière ni les frais de notaire. Dans le cas où du mobilier est vendu en même temps que le bien immobilier, son montant ne sera pas non plus pris en charge dans le prix affiché. Le prix de la TVA est quant à lui inclus.

Cas d’une copropriété

Dans le cas où le logement se trouve dans un immeuble en copropriété, la surface réelle bâtie apparaîtra également. En effet, pour ce genre de logements, les vendeurs doivent fournir un certificat « Carrez ». Ce dernier indique la surface de la copropriété et n’est pas obligatoire pour les logements individuels.

Les avantages de cette application dans l’analyse du marché immobilier

Jusqu’à l’élaboration de l’application d’etalab, les vendeurs comme les acheteurs n’avaient que peu de moyens pour s’assurer de vendre ou d’acheter un bien au prix juste. En effet, le marché de l’immobilier était jusque-là très opaque. Ainsi, les vendeurs comme les acheteurs ne pouvaient s’appuyer que sur les estimations de tiers.

Des sites en lignes proposent ces services, mais l’accès aux informations est parfois conditionné par le versement d’une caution. C’est le cas particulièrement en zone rurale où le nombre de transactions est assez faible. Les notaires quant à eux, ont depuis longtemps accès à des données fiables depuis leurs deux bases de données BIEN et PERVAL. Cependant, elles ne sont pas autorisées au public.

Maintenant grâce à cette application, tous les vendeurs et acheteurs ont désormais un accès gratuit aux informations des transactions immobilières. Ainsi, ils peuvent avoir une idée de la tendance du marché dans la zone où ils veulent effectuer l’achat ou la vente.

De plus, grâce à la transparence qu’elle apporte, cette application a porté un coup d’arrêt aux méfaits des agents immobiliers malhonnêtes. En effet, il est désormais plus difficile pour un agent peu scrupuleux de surévaluer librement un bien.

Bien que le site offre de précieuses informations aux usagers, il est encore difficile d’y évaluer la valeur réelle d’un bien immobilier. En effet, des informations comme la vue, les travaux de rénovation nécessaires ou la disposition ne sont pas données. Et pourtant elles entrent en compte dans l’évaluation de la valeur d’un bien. Toutefois, grâce à elle les agents immobiliers devront montrer réellement leur valeur ajoutée, ce qui améliorera les pratiques dans la profession.

Les limites de l’utilisation de cette application

L’accès du public aux DVF, bien que représentant une belle avancée dans le marché, présente tout de même quelques limites dans l’analyse du marché. L’une d’entre elles provient de la fréquence des mises à jour qui ne concernent que les transactions réalisées 4 mois auparavant. En effet, il est possible que le marché ait connu d’importantes fluctuations durant ce laps de temps. De ce fait, l’analyse du marché faite à partir des données fournies peut ne plus être valable au moment où doit se faire la transaction.

D’autre part, s’il est vrai que le nombre de transactions est important dans les grandes villes, il l’est moins dans les petites villes. De ce fait, le peu d’informations disponibles dans ces zones n’est que peu révélateur sur la tendance du marché.

Une autre limite à cette application est le format des données. En effet, les informations transmises par le ministère de l’Économie sont des données brutes. Il est donc difficile pour certaines personnes d’utiliser efficacement ces informations qui peuvent leur paraître illisibles. Et certains préféreront recourir aux bons vieux sites d’estimations en ligne, notamment dans les villages.

Une dernière limite est liée à la fusion de certaines communes. Lorsqu’elle survient, elle entraîne un renommage des sections cadastrales. Cela aura pour effet d’effacer les transactions antérieures à ce renommage.

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