TVA pour marchand de biens : maîtrisez les régimes et évitez les pièges
Pourquoi la TVA est un enjeu majeur pour les MDB
TVA pour Marchand de Biens : trois lettres qui peuvent faire la différence entre une opération rentable et une erreur coûteuse. Trop de marchands de biens sous-estiment son impact. Pourtant, mal choisir son régime fiscal ou ignorer les conditions d’application peut faire perdre des dizaines de milliers d’euros.
Cas concret : TVA sur marge vs TVA pleine
Prenons deux marchands sur une opération identique : achat d’un terrain à 200 000 €, revente en deux lots à 150 000 € chacun.
| Profil | Régime TVA | Prix de vente total | Base imposable | TVA à reverser | Marge nette |
|---|---|---|---|---|---|
|
Jean (non anticipé) |
TVA plein pot |
300 k€ |
300 k€ |
60 k€ |
40 k€ |
|
Claire (optimisé) |
TVA sur marge |
300 k€ |
100 k€ (marge) |
20 k€ |
80 k€ |
Conclusion : Une simple maîtrise du régime TVA double quasiment la marge nette.
TVA pour marchand de biens : les 3 régimes fiscaux à connaître
| Régime TVA | Champ d'application | Base taxable | Taux | Avantages | Risques |
|---|---|---|---|---|---|
|
TVA sur prix total |
Vente de bien neuf, terrain à bâtir, rénovation lourde |
Prix total de vente |
20% |
TVA déductible sur travaux |
TVA à reverser très élevée |
|
TVA sur marge |
Bien ancien > 5 ans acheté sans TVA |
Différence entre prix de vente et d'achat (sans frais) |
20% |
Imposition réduite |
Conditions strictes, contrôle fiscal |
|
Exonération de TVA |
Cas très spécifiques (organismes publics, cessions internes) |
0 € |
0 % |
Zéro TVA |
Pas de récupération de TVA sur travaux |
Pour aller plus loin, voir l’article L. 257 du Code général des impôts : Legifrance
Sans document d’arpentage au nom des vendeurs, c’est TVA sur prix total à tous les coups. L’option marge reste jouable uniquement avec les bons justificatifs.
TVA sur marge : calcul et conditions
Conditions pour y être éligible
Le bien doit avoir été acquis sans TVA (ex : vendeur particulier)
Il ne doit pas être requalifié en bien neuf (voir plus bas)
Pas de division préalable avec document d’arpentage au nom du vendeur
Identité cadastrale du bien acheté et revendu inchangée
Plus de détails sur les critères : BOFiP – BOI-TVA-IMM-10-10-10-20
Calcul de la TVA sur marge :
| Élément | Valeur |
|---|---|
|
Prix d'achat |
100 k€ |
|
Prix de revente |
150 k€ |
|
Marge TTC |
50 k€ |
|
Marge HT |
41 667 € (50 000 / 1,2) |
|
TVA à reverser |
8 333 € |
Quand la TVA « plein pot » est obligatoire :
Certains cas rendent automatiquement obligatoire la TVA sur le prix total :
| Situation | Explication |
|---|---|
|
Vente de bien neuf (< 5 ans) |
Immeuble achevé depuis moins de 5 ans |
|
Vente d'un terrain à bâtir |
Par un professionnel ou réaffecté |
|
Travaux de reconstruction lourde |
> 50 % fondations, murs porteurs, planchers |
|
Surélévation ou extension > 10 % |
Modification substantielle de la surface |
|
Réfection > 2/3 du second oeuvre |
Plomberie, électricité, cloisonnement, etc. |
L’importance d’un expert-comptable spécialisé
Tous les comptables ne se valent pas. Un expert en immobilier vous permet :
De choisir le bon régime TVA
De structurer vos acquisitions intelligemment (SCI, SAS…)
D’anticiper les seuils à ne pas dépasser
D’éviter une requalification en bien neuf
Conseil : Optez pour un expert qui a déjà accompagné des marchands de biens.
Simulez votre TVA marchand de biens avec MaBrik Immo
Gérer la TVA pour marchand de biens peut vite devenir un casse-tête… sauf si vous êtes bien équipé.
Notre simulateur TVA intégré dans notre application MaBrik Immo est conçu spécifiquement pour les marchands de biens, qu’ils soient en phase d’étude ou en plein montage d’opération.
Que permet ce simulateur intégré ?
- Sélection de votre scénario TVA : – TVA de plein droit (prix total) – TVA sur option (régime de la marge)
- Renseignements personnalisés : Lots, prix HT/TTC, travaux, frais bancaires, frais de notaire…
- Calculs automatisés en temps réel : TVA collectée, TVA déductible, marge nette, trésorerie prévisionnelle
- Fonctionnalités avancées : – Vue comparative ligne/colonne – Codes couleurs pour lecture rapide par lot – Paramétrage des taux, fourchettes haute et basse
TVA : levier ou piège ?
La TVA peut être un levier de marge si elle est bien anticipée. Sinon, elle devient un piège fiscal.
Ce qu’il faut retenir :
Identifiez votre régime TVA avant d’acheter
Documentez toutes vos opérations (CA12, arpentage, acte)
Anticipez les seuils de travaux
Formez-vous et entourez-vous de professionnels qualifiés
Progressez plus vite, structurez vos opérations, entourez-vous
FAQ — TVA pour marchand de biens : ce que vous devez savoir
La TVA pour marchand de biens est une taxe qui s’applique aux opérations d’achat-revente d’immeubles ou de terrains dans un cadre professionnel. Elle peut s’appliquer sur le prix total ou uniquement sur la marge, selon le type de bien, son ancienneté, les travaux réalisés, et le régime fiscal choisi ou imposé.
La TVA sur le prix total s’applique dans plusieurs cas :
Vente d’un immeuble neuf (moins de 5 ans après achèvement)
Vente d’un terrain à bâtir
Requalification « neuf » après travaux importants (gros œuvre > 50 %, extension > 10 %)
Dans ces situations, le vendeur doit reverser 20 % de TVA sur l’intégralité du prix de vente.
Le régime de la TVA sur marge est accessible si :
Le bien vendu est ancien (plus de 5 ans)
Le bien a été acquis hors champ de TVA (pas de récupération possible)
Aucune requalification « neuf » n’a été déclenchée par les travaux
L’option a été formalisée sur la déclaration CA12
La TVA est alors calculée uniquement sur la marge brute, ce qui permet une fiscalité allégée.
La TVA sur prix total peut réduire la marge d’une opération de 40 % à 60 %, selon les montants. À l’inverse, la TVA sur marge permet de ne taxer que le différentiel entre prix d’achat et de revente. Cela peut représenter une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une opération standard.
Voici les erreurs les plus fréquentes :
Ne pas formaliser l’option TVA sur marge
Réaliser des travaux trop importants sans anticiper la requalification
Oublier d’obtenir un document d’arpentage au nom du vendeur
Croire que la TVA sur marge s’applique systématiquement aux terrains à bâtir
Une mauvaise interprétation du régime applicable peut entraîner un redressement fiscal et compromettre la rentabilité.