Devenir marchand de biens : obligations, et responsabilités à connaître avant de se lancer
Devenir marchand de biens séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Marges intéressantes, capacité de créer de la valeur, liberté d’action… les atouts sont nombreux. Mais derrière les chiffres attractifs se cache une réalité plus complexe : celle de l’engagement juridique, fiscal et assurantiel d’un véritable professionnel de l’immobilier. Car devenir marchand de biens, ce n’est pas juste acheter et revendre des biens. C’est aussi porter des responsabilités lourdes, souvent méconnues.
Dans cet article, on fait le point sur les implications concrètes de ce statut, les risques à anticiper, et les protections à mettre en place pour éviter que votre rêve d’indépendance ne se transforme en cauchemar administratif ou judiciaire.
Le passage au statut de professionnel de l’immobilier
Un statut qui vous engage… même dans vos opérations personnelles
Dés que vous multipliez les opérations immobilières dans une logique de plus-value, l’administration fiscale peut vous requalifier en tant que professionnel. Ce statut ne s’applique pas qu’à votre activité de marchand de biens : il peut impacter vos investissements locatifs ou même votre résidence principale.
Autrement dit, si vous êtes considéré comme marchand de biens, alors toutes vos opérations immobilières seront examinées sous cet angle. Et ce, même si vous agissiez initialement à titre personnel.
Quand l’administration vous voit comme un professionnel
La requalification peut s’appuyer sur deux critères :
- Le caractère habituel : vous effectuez plusieurs opérations par an.
- L’intention lucrative : vous achetez dans l’objectif clair de revendre avec marge.
Et même si votre but était, à l’origine, d’améliorer votre patrimoine ou vos revenus locatifs, l’aspect spéculatif suffira à motiver une requalification. C’est pourquoi il est crucial de cloisonner vos activités et de connaître les risques associés.
Le devoir d’information du marchand de biens
Ce que vous devez (vraiment) dire à vos acquéreurs
En tant que professionnel de l’immobilier, vous avez un devoir d’information renforcé. Vous ne pouvez pas cacher ou ignorer certains éléments techniques, juridiques ou fiscaux, même s’ils ne relèvent pas directement de votre volonté.
Exemple réel : un acquéreur achète un bien pour y faire du locatif sous le régime Malraux. Quelques mois plus tard, il découvre qu’il ne pouvait y prétendre. Il attaque… et c’est le marchand, pas le notaire, qui a été jugé responsable du défaut d’information.
Ce qu’il faut faire ? Rédiger systématiquement une note technique qui précise les règles d’urbanisme, les usages possibles et les limites du bien.
Le DTG : pas toujours obligatoire, mais fortement recommandé
Le Diagnostic Technique Global (DTG) n’est obligatoire que dans certains cas spécifiques, comme la création ou la restructuration de copropriétés en difficulté, ou lorsqu’un arrêté de péril est en cours. Cependant, dans les projets complexes ou incertains, faire réaliser un DTG est une bonne pratique.
Il vous permet de démontrer que l’état général du bâtiment a été évalué par un expert, ce qui peut vous protéger juridiquement si des problèmes surviennent plus tard. Complétez-le par une fiche technique pour chaque bien, précisant ce qui est faisable ou non, l’état du bâti, ainsi que les limites techniques ou juridiques identifiées. Cette transparence renforce votre sécurité et celle de vos acquéreurs.
Les assurances incontournables du marchand de biens
Biennales, décennales, dommages-ouvrage… vous êtes responsable
En tant que marchand, vous devez maîtriser le risque, notamment par le bon usage des assurances :
- Assurances des travaux (décennale, biennale, parfait achèvement) : récupérez les attestations avant de payer les artisans, et annexez-les au compromis pour transférer la responsabilité.
- Assurance dommages-ouvrage : indispensable dès que vous touchez à la structure (murs porteurs, planchers, toitures…).
- Responsabilité civile professionnelle (RC Pro) : obligatoire. Votre banquier l’exigera pour ouvrir le compte pro.
Astuce Cercle MDB : Ce sont des réflexes à intégrer comme des standards métier. Un oubli ici peut coûter cher.
Ne jamais payer sans assurance
Règle d’or : ne jamais régler une facture de travaux sans avoir reçu l’attestation d’assurance correspondante. Vous protégez ainsi votre responsabilité et celle de votre acquéreur.
Devenir marchand de biens, c’est devenir chef d’entreprise
Ce que peu vous disent sur la gestion de votre activité
Ce qu’on oublie souvent ? Un marchand de biens est avant tout un entrepreneur. Ce qui fait le plus peur dans ce métier, ce ne sont pas les obligations fiscales ou les assurances… mais la gestion du quotidien d’une entreprise immobilière.
Si vous ne réalisez pas vos marges prévues, ou que vous terminez l’année sans stock, vous mettez en péril votre activité.
Vous devez donc :
- Piloter vos opérations avec une logique de rentabilité,
- Planifier vos marges futures,
- Mettre en place un vrai suivi de stock,
- Travailler vos actions commerciales en continu,
- Et toujours viser votre point de suffisance : le seuil qui vous permet de couvrir toutes vos charges de vie et frais fixes.
Et ne comptez pas trop sur les notaires ou banquiers pour vous alerter sur ces risques : vous êtes censé savoir.
Le vice caché : vous êtes censé tout voir
L’un des plus grands pièges reste la fameuse garantie des vices cachés. En tant que professionnel, vous êtes supposé tout vérifier. Si un défaut apparaît plus tard, même si vous l’ignoriez, on pourra considérer que vous auriez dû le savoir.
Cas vécu : un marchand revend un immeuble locatif. Quelques mois plus tard, présence de mérule sous les planchers. Le juge requalifie l’opération comme professionnelle – même si le bien était censé être un investissement perso – et retient la responsabilité du marchand.
Dans le doute, reprenez les malfaçons. Mieux vaut une petite perte qu’un procès.
Comment se protéger ? Les bons réflexes
- Documenter toutes vos opérations
- Distinguer clairement activité pro et perso
- Travailler avec des partenaires assurés et sérieux
- Se former en continu sur le droit, l’assurance, la fiscalité
- Rejoindre une structure comme Le Cercle MDB pour être bien entouré
En résumé
Devenir marchand de biens, ce n’est pas juste acheter-rénover-revendre. C’est devenir professionnel, responsable, et entrepreneur. Cela demande des compétences pointues en juridique, fiscalité, gestion de risques, et pilotage d’entreprise.
Un marchand de biens bien informé est un marchand de biens bien protégé. Et c’est ce que propose Le Cercle MDB.Notre mission est de vous armer face à ces enjeux : formations, séminaires, coaching, logiciel métier, et communauté d’experts. Vous n’êtes pas seul face à la complexité du métier.
Vous vous posez encore des questions ?
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FAQ — Devenir Marchand de biens :
les questions les plus fréquentes
Oui, mais attention : si vous êtes requalifié comme professionnel de l’immobilier, l’administration fiscale peut considérer toutes vos opérations, y compris l’achat/vente de votre résidence principale, comme des opérations commerciales. Il faut donc bien cloisonner vos activités pro et perso pour limiter les risques.
En tant que vendeur, vous devez fournir tous les diagnostics réglementaires classiques (amiante, plomb, DPE, électricité, etc.). En tant que marchand de biens, il est fortement recommandé d’ajouter un DTG (Diagnostic Technique Global) et une fiche technique pour démontrer que l’état du bien a été sérieusement évalué.
Oui, dès que vos travaux touchent à la structure du bâtiment (murs porteurs, planchers, toiture…). Cette assurance garantit une indemnisation rapide en cas de sinistre, avant même que les responsabilités soient établies. C’est un indispensable pour protéger votre opération… et vos acquéreurs.
Vous devez :
- Limiter la fréquence de vos ventes si vous agissez à titre personnel
- Créer une structure dédiée pour vos opérations commerciales
- Prouver l’intention locative ou patrimoniale de certaines acquisitions
- Être accompagné par un expert pour sécuriser votre stratégie
Techniquement, oui. Mais c’est fortement déconseillé. Le métier implique des responsabilités fiscales, juridiques, assurantielles, entrepreneuriales… Vous former (ou vous faire accompagner par une structure comme Le Cercle MDB) est le meilleur moyen de réduire vos risques et d’augmenter vos marges.