Comment trouver des biens rentables ?
Les clés du sourcing immobilier rentable en 2025
Dans un marché immobilier de plus en plus concurrentiel, trouver des biens à fort potentiel est devenu le principal défi des marchands de biens en 2025. La raréfaction des bonnes affaires, l’augmentation des taux d’intérêt et les nouvelles réglementations environnementales ont transformé les stratégies de sourcing traditionnelles.
Pourtant, des opportunités existent toujours pour les professionnels qui maîtrisent les techniques de prospection efficaces. Cet article dévoile les méthodes éprouvées par les marchands de biens expérimentés pour dénicher des biens rentables, même dans un contexte de marché tendu.
Ce que vous découvrirez dans ce guide :
Les outils numériques incontournables pour la prospection en 2025
Comment analyser rapidement la rentabilité d’un bien
Les techniques d’étude de marché locale qui font la différence
Des témoignages concrets de réussites avec chiffres à l’appui
Trouver des biens rentables n'est pas une question de chance, mais de méthode
Les méthodes de prospection digitale qui fonctionnent en 2025
Exploiter efficacement
les plateformes d’annonces immobilières
Les sites d’annonces classiques restent une source d’opportunités, à condition d’adopter une approche méthodique et d’utiliser les bons filtres :
Les mots-clés qui révèlent des opportunités sous-évaluées :
| Mots-clés à surveiller | Ce qu'ils révèlent |
|---|---|
|
"Succession" |
Vendeurs souvent pressés, négociation possible |
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"À rénover" |
"À rénover" |
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"Vente rapide" |
Motivation forte du vendeur, prix négociable |
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"Travaux à prévoir" |
Décote possible sur le prix d'achat |
Astuce pro : Configurez des alertes avec ces mots-clés spécifiques sur Leboncoin, SeLoger et PAP pour être informé immédiatement des nouvelles opportunités.
Les outils spécialisés pour marchands de biens en 2025
Le sourcing digital a considérablement évolué avec l’émergence d’outils dédiés aux professionnels de l’immobilier :
Moteur Immo : Agrégateur d’annonces qui détecte les biens correspondant précisément à vos critères d’investissement
Urbanease : Plateforme d’analyse foncière qui identifie les opportunités de division ou de surélévation
MaBrik Immo : Solution complète pour gérer vos opérations et diffuser vos annonces sur multiple plateformes
J'ai testé le pack multi-diffusion par Mabrick et ce 1er coup d'essai a été concluant. La plupart des très bonnes visites venaient d'autres plateformes que Leboncoin
La prospection terrain : créer un réseau de sourceurs efficace
Comment transformer les agents immobiliers en alliés
Les agents immobiliers peuvent devenir vos meilleurs fournisseurs d’affaires « off market » si vous suivez cette approche en 3 étapes :
Présentez-vous comme un acheteur professionnel sérieux
Partagez vos précédentes réalisations (avant/après)
Expliquez clairement vos critères d’acquisition
Démontrez votre capacité à concrétiser rapidement
Posez les bonnes questions pour évaluer le marché local
« Quelles sont les typologies de biens les plus demandées dans ce secteur ? »
« Quel est le délai moyen de vente pour un bien rénové vs non rénové ? »
« Quels quartiers connaissent une évolution positive de la demande ? »
Fidélisez votre réseau d’agents
Proposez-leur les mandats de revente de vos biens rénovés
Partagez régulièrement vos recherches actuelles
Récompensez les apporteurs d’affaires (commission, partenariat)
Résultat prouvé : 68% des marchands de biens expérimentés obtiennent leurs meilleures affaires via leur réseau d’agents immobiliers partenaires.
Comment évaluer rapidement le potentiel de rentabilité d’un bien
La méthode d’analyse en 5 minutes qui évite les erreurs coûteuses
Avant même de visiter un bien, appliquez cette formule d’évaluation rapide :
Calculer la rentabilité prévisionnelle d’une opération
Rentabilité (%) = [(Prix de vente estimé – (Prix d’achat + Frais d’acquisition + Coût des travaux + Frais de portage + Frais de commercialisation)) / Prix d’achat total] × 100
Exemple concret : Maison de 120m² à Saint-Gilles-Croix-de-Vie
Prix d’achat : 180 000 €
Frais d’acquisition : 15 000 €
Travaux de rénovation : 60 000 €
Frais de portage (6 mois) : 5 000 €
Frais de commercialisation : 10 000 €
Prix de vente estimé : 350 000 €
Marge brute = 350 000 – (180 000 + 15 000 + 60 000 + 5 000 + 10 000) = 80 000 € Rentabilité = 80 000 / (180 000 + 15 000) = 41%
Les seuils de rentabilité par type d’opération en 2025 :
| Type d'opération | Marge brute minimum | Rentabilité recommandée |
|---|---|---|
|
Rénovation légère |
15-20% |
>25% |
|
Rénovation lourde |
20-25% |
>30% |
|
Division d'immeuble |
25-30% |
>35% |
|
Changement de destination |
30-35% |
>40% |
Une opération qui présente moins de 20% de marge brute prévisionnelle mérite rarement d'être poursuivie, surtout dans le contexte actuel de hausse des coûts de matériaux.
Cadre d’analyse rapide de rentabilité immobilière
Les erreurs d’évaluation les plus fréquentes à éviter
1. Sous-estimation des coûts de travaux
Les erreurs les plus coûteuses concernent généralement l’évaluation des travaux. Utilisez ces multiplicateurs de sécurité :
Rénovation simple : devis × 1,1
Rénovation moyenne : devis × 1,2
Rénovation complexe : devis × 1,3
Restructuration lourde : devis × 1,5
2. Surestimation du prix de revente
Pour éviter cette erreur classique, basez votre estimation sur :
Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) des 6 derniers mois
Au moins 5 biens comparables récemment vendus
Une décote de sécurité de 5-10% sur le prix moyen observé
L’étude de marché locale : la clé d’un sourcing intelligent
Analyser efficacement un quartier ou une ville
Une étude de marché approfondie est indispensable avant de se positionner sur un nouveau secteur :
Les sources de données essentielles pour l’analyse immobilière :
| Source | Type de données | Utilité |
|---|---|---|
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Prix réels des transactions |
Évaluation précise des prix de marché |
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Données démographiques |
Évolution de la population locale |
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PLU et contraintes |
Vérification des possibilités d'aménagement |
L’immersion dans le quartier : méthode en 3 étapes
Se faire passer pour un futur habitant
Interrogez les agents immobiliers sur les quartiers à éviter/privilégier
Demandez les prix moyens au m² en location et à l’achat
Renseignez-vous sur la typologie d’habitants
Observer l’activité commerciale locale
Notez le taux de vacance commerciale
Identifiez l’ouverture récente de commerces « gentrificateurs » (coffee shops, commerces bio)
Évaluez l’affluence aux différentes heures de la journée
Consulter les projets d’urbanisme
Vérifiez les permis de construire récemment accordés
Consultez les projets de réaménagement urbain
Identifiez les futures infrastructures (transports, écoles)
Poser des questions aux commerces de proximité sur l'âme du quartier m'a permis d'identifier une zone en pleine mutation avant même que les prix ne s'envolent
Stratégies spécifiques par type d’opération immobilière
Opérations de rénovation : maximiser la valeur ajoutée
La rénovation reste la stratégie la plus accessible pour les marchands de biens débutants :
Les critères d’un bien à fort potentiel de rénovation
Décote prix/m² >30% par rapport aux biens rénovés du secteur
Défauts facilement corrigibles : décoration datée, agencement inefficace
Atouts structurels préservés : hauteur sous plafond, luminosité, orientation
Potentiel d’amélioration énergétique : passage d’un DPE F-G à C-D
Exemple de réussite : Appartement 65m² à Nantes
Achat : 130 000 € (2 000 €/m²)
Travaux : 45 000 € (rénovation complète + amélioration DPE)
Vente : 240 000 € (3 692 €/m²)
Marge nette : 45 000 € (25% de rentabilité)
Division d’immeubles : multiplier les unités pour augmenter la valeur
La division d’immeuble peut générer d’excellentes marges mais nécessite une expertise spécifique :
Checklist de faisabilité pour une division rentable
- Surface initiale >120m² pour créer au moins 2 lots viables
- Configuration permettant des entrées indépendantes
- Réseaux (eau, électricité) facilement divisibles
- PLU autorisant la création de nouveaux lots
- Stationnement conforme aux exigences locales
J'ai divisé une maison de 180m² en deux logements distincts à Saint-Hilaire-de-Riez. Cette opération m'a permis de dégager 60 000 € de marge, soit 20% de plus qu'une simple rénovation
Témoignages et cas pratiques de marchands de biens en 2025
Les membres du Cercle MDB partagent leurs opérations les plus rentables :
Cas n°1 : Opération de rénovation à Saint-Gilles-Croix-de-Vie
Manon a identifié une opportunité grâce à son réseau d’agents immobiliers :
- Maison avec garage séparé achetée 210 000 €
- Transformation du garage en studio indépendant
- Home staging de la maison principale
- Vente séparée : maison à 245 000 € et studio à 85 000 €
- Marge totale : 90 000 € (23% de rentabilité)
Cas n°2 : Changement de secteur géographique
Un membre témoigne : « J’ai changé de secteur de prospection, passant de Saint-Malo à des villes moyennes environnantes, et j’ai modifié ma cible pour me concentrer sur la division de bâti. Résultat : je trouve maintenant plus d’opportunités et mes visites sont plus qualifiées. »
Les stratégies qui fonctionnent
Les approches les plus efficaces selon les membres expérimentés :
Diversification des zones de recherche
Explorer les villes moyennes en périphérie des métropoles
Cibler les quartiers en début de gentrification
Utilisation d’outils professionnels
Investir dans des plateformes comme SeLogerPro (150€/mois)
Automatiser la recherche avec des logiciels spécialisés
Création d’un réseau de prescripteurs
Soigner les relations avec les professionnels du bâtiment
Développer des partenariats avec les notaires locaux
Conclusion :
Mettre en place votre système de sourcing rentable
Trouver des biens rentables en tant que marchand de biens n’est pas le fruit du hasard mais le résultat d’une approche méthodique et persévérante. Pour maximiser vos chances de succès :
Automatisez votre veille immobilière avec les outils numériques adaptés
Développez un réseau local solide de prescripteurs et partenaires
Analysez systématiquement chaque opportunité avec la méthode de calcul présentée
Spécialisez-vous dans une niche spécifique pour affiner votre expertise
Restez informé des évolutions du marché et des nouvelles réglementations
Progressez plus vite, structurez vos opérations, entourez-vous
FAQ — Où trouver des biens rentables en tant que Marchand de biens ?
Les meilleures opportunités se trouvent souvent en dehors du marché classique : successions, biens à rénover, ventes urgentes ou propriétés mal valorisées. Utiliser des mots-clés ciblés sur les plateformes et s’appuyer sur un bon réseau local reste la clé.
Les outils les plus utilisés par les marchands de biens en 2025 incluent Moteur Immo (agrégation intelligente), Urbanease (analyse foncière) et MaBrik Immo pour le suivi d’opérations. Des alertes bien paramétrées sur Leboncoin, SeLoger ou PAP restent indispensables.
La rentabilité se calcule avec une méthode simple : (prix de vente estimé – [achat + travaux + portage + frais]) ÷ prix total investi. Une marge brute de minimum 20% est généralement nécessaire pour sécuriser une opération.
Oui. La majorité des bonnes affaires passent aujourd’hui par les réseaux privés : agents immobiliers partenaires, notaires, artisans ou anciens vendeurs. Un marchand de biens professionnel entretient activement son réseau de prescripteurs.