Combien faut-il pour se lancer en marchand de biens ?
Se lancer en marchand de biens n’est pas qu’une question de volonté ou de flair immobilier. C’est surtout une affaire de stratégie financière. Alors, combien faut-il pour se lancer, et surtout, comment structurer le bon financement pour transformer une première opération en activité pérenne ? Entre apports, levée de fonds et montages innovants, on vous dit tout.
Pourquoi l’apport personnel est incontournable pour se lancer en marchand de biens
La règle d’or pour se lancer en marchand de biens : avoir un apport personnel d’au moins 20 %. Ce seuil est devenu un standard, renforcé depuis la loi BÂLE III de 2021 qui oblige les banques à renforcer leurs exigences de fonds propres. Aujourd’hui, même les professionnels aguerris doivent mobiliser jusqu’à 25 % d’apport.
La raison est simple : la banque analyse le risque de l’opération, pas le profil de l’emprunteur. Ce qui compte, c’est la marge nette attendue (minimum 20 %) et la capacité de l’investisseur à absorber une variation de marché.
Love Money, levée de fonds et association : les 3 leviers pour démarrer
Quand on démarre, il est rare d’avoir ces fameux 20 % en poche. D’où la nécessité de s’appuyer sur :
La Love Money
Il s’agit de fonds levés auprès de proches ou d’entrepreneurs. Mais attention : en France, un prêt doit être rémunéré. Il est donc conseillé d’offrir un taux attractif (souvent 10 %) pour fidéliser ces premiers soutiens. Une Love Money bien structurée, c’est le carburant de départ de nombreuses success stories.
L’association stratégique
S’associer, oui, mais pas avec n’importe qui. L’objectif : trouver un partenaire qui apporte un levier, qu’il s’agisse de cash, d’expérience ou de garanties bancaires. Les membres du Cercle MDB l’ont bien compris : les meilleures associations naissent non pas de l’amitié, mais d’un alignement stratégique clair.
Le Club Deal du Cercle MDB : un accélérateur de projets
Pour aller plus loin, Le Cercle MDB a mis en place le Club Deal, une solution innovante pour financer ses opérations grâce à la communauté. Le principe : un membre détecte une opération mais n’a pas tous les leviers ? Le Cercle l’accompagne dans la structuration de son dossier, la validation du risque, la recherche d’associés ou d’investisseurs.
Deux types de financements sont alors possibles :
Association en equity : plusieurs membres s’unissent sur une opération commune.
Levée obligataire : un financement en fonds propres rémunéré via des obligations sécurisées par contrat.
Relation avec les banques : construire avant de solliciter
Les banques attendent des dossiers solides, à fort potentiel de marge, avec une bonne maîtrise du risque. Il faut construire une relation de confiance bien avant de présenter un dossier. Et contrairement à l’investissement locatif, les petites opérations sont souvent peu attractives pour les banquiers.
Pour pallier ces limites, certains membres optent pour des lignes de crédit ou des banques spécialisées, plus souples mais plus coûteuses.
Crowdfunding, levée obligataire : penser comme un pro
Quand les banques ne suivent pas, le crowdfunding immobilier peut intervenir en complément ou en substitution, souvent à un coût compris entre 10 % et 15 %. Rentable uniquement si la marge de l’opération est solide (idéalement >30 %).
Autre option prisée : la levée obligataire en interne, facilitée par Le Cercle MDB avec l’aide de juristes partenaires. Ce mécanisme permet de lever rapidement des fonds en offrant un rendement défini aux investisseurs, souvent membres eux-mêmes.
Multiplier les opérations pour diluer les risques
Dans l’immobilier, une opération sur deux prend du retard. C’est pourquoi les meilleurs marchands ne misent pas tout sur un seul projet. Ils en gèrent plusieurs en parallèle pour lisser leur risque et sécuriser leur chiffre d’affaires annuel.
Au sein du Cercle MDB, les marges visées sont de 30 à 40 % par opération, avec une gestion rigoureuse du levier et un pilotage structuré à l’aide de leur logiciel métier.
En résumé
Se lancer comme marchand de biens demande du cash, une stratégie de financement fine et une solide culture du risque. Le succès vient à ceux qui maîtrisent les règles du jeu, savent bien s’entourer et n’hésitent pas à se former. C’est précisément ce que propose Le Cercle MDB : un accompagnement sur mesure pour transformer vos ambitions en réalisations.
Vous vous posez encore des questions ? Réservez un échange avec notre équipe.
FAQ — Se lancer en Marchand de biens :
les questions les plus fréquentes
Même avec une bonne opération sur le papier, les retards, les recours urbanistiques, une mauvaise estimation de la revente ou une erreur de pilotage peuvent transformer une belle marge théorique en échec. D’où l’importance de bien s’entourer, de diversifier ses opérations, et de ne jamais sous-estimer l’inertie du secteur immobilier.
Proposez un rendement attractif (autour de 10 %) et sécurisez leur investissement par un ordre irrévocable chez le notaire ou une hypothèque. Le plus important est de jouer la transparence, de documenter le projet et de montrer que vous prenez leur confiance au sérieux.
Oui, grâce aux mécanismes comme le Club Deal du Cercle MDB, la Love Money, ou la levée obligataire structurée avec des avocats partenaires. Ces solutions permettent parfois de financer jusqu’à 100 % d’une opération, à condition d’en maîtriser les risques.
Ne pas attendre le refus pour réagir. Préparez toujours un plan B : solliciter des investisseurs privés via la communauté, revoir votre montage en association ou optimiser la présentation du dossier. L’accompagnement d’un réseau comme Le Cercle MDB peut aussi faire la différence pour franchir ce cap.