Club Deal immobilier : exploiter le 150-0 B ter pour optimiser fiscalité et rendement
Le défi fiscal des investisseurs immobiliers
Tout investisseur averti le sait : chaque cession d’actifs s’accompagne d’une imposition sur les plus-values qui vient réduire la capacité de réinvestissement. Or, dans un contexte où la fiscalité pèse lourdement sur les rendements, identifier les dispositifs les plus adaptés devient un enjeu majeur.
C’est là qu’intervient le 150-0 B ter, un mécanisme fiscal encore trop méconnu mais qui s’avère redoutablement efficace lorsqu’il est utilisé dans un Club Deal immobilier. Contrairement au 150-0 B classique, il ne se contente pas de reporter l’impôt : il favorise un réinvestissement productif, sécurisé et collectif.
150-0 B ter : un levier fiscal conçu pour l’investissement productif
Le 150-0 B ter permet à l’investisseur de reporter l’imposition des plus-values réalisées lors de la cession de titres, sous condition de réinvestir rapidement au moins 60 % du produit dans des activités économiques éligibles, telles que :
les opérations de marchands de biens,
la promotion immobilière,
les PME et investissements productifs.
Cette subtilité change tout : au lieu d’investir un capital réduit par la fiscalité immédiate, l’investisseur conserve 100 % de ses fonds pour les réinjecter dans un projet porteur. Résultat : une capacité d’investissement accrue et un rendement mécaniquement optimisé.
Dans un Club Deal immobilier, cela devient un outil idéal : les plus-values sont directement mobilisées dans un projet collectif, encadré et sécurisé par la réglementation.
Pourquoi le 150-0 B classique est moins adapté
À première vue, le 150-0 B classique semble proche : il autorise également un report d’imposition. Mais ses limites sont nombreuses :
il n’exige aucune obligation de réinvestissement productif,
il est peu adapté aux montages collectifs comme les Club Deals,
il offre moins de garanties fiscales en cas de contrôle.
En clair, le 150-0 B reste une option de gestion patrimoniale limitée, alors que le 150-0 B ter a été spécifiquement pensé pour soutenir des investissements créateurs de valeur.
Les avantages stratégiques du 150-0 B ter en Club Deal
Perte du report en cas de non-respect des obligations de réinvestissement.
Transfert de résidence fiscale à l’étranger.
Réduction de capital ou cession des titres de la holding.
Les obligations déclaratives sont strictes : formulaire 2074-I lors de l’apport et déclaration annuelle (ligne 8UT).
- Report d’imposition immédiat
- L’investisseur conserve l’intégralité de son capital, sans décaissement fiscal immédiat.
- Optimisation de la trésorerie
- L’absence de sortie d’impôt permet de financer des projets plus ambitieux et d’améliorer le levier de rendement
- Sécurité juridique et fiscale
- Encadré par le BOFIP et reconnu par l’administration, le dispositif s’adapte parfaitement aux opérations collectives
- Transmission patrimoniale facilitée
- En cas de structuration via une holding ou d’anticipation successorale, le 150-0 B ter fluidifie la gestion patrimoniale.
- Mutualisation des risques
- Le montage en Club Deal permet aux investisseurs de partager à la fois les risques et la gouvernance, tout en profitant de l’expertise de gestion.
Exemple
Jean, 52 ans, dirigeait depuis 20 ans une PME florissante. Lorsqu’il décide de la céder, il réalise une plus-value de 1,6 M€.
- Avec le 150-0 B classique :
Jean peut reporter son impôt, mais s’il ne réinvestit pas dans un projet productif, le report prend fin rapidement. Il se retrouve avec une solution temporaire, sans levier de rendement structuré. - Avec le 150-0 B ter :
Jean conserve l’intégralité de ses 1,6 M€, mais surtout, il réinvestit 960 000 € dans un Club Deal immobilier éligible. Non seulement il ne paie pas l’impôt immédiatement, mais son capital est remobilisé intelligemment. Résultat : il profite d’une rentabilité nette de 15 % tout en continuant à différer l’impôt.
Avec d’autres investisseurs, il rejoint un Club Deal du Cercle MDB pour financer une opération de marchand de biens à Paris. Sa holding réinvestit 960 000 € (60 %) dans l’opération. Deux ans plus tard, la revente génère une rentabilité nette de 15 %, soit 144 000 € de gains.
Grâce au 150-0 B ter, Jean a pu mobiliser 100 % de son capital, améliorer sa rentabilité et repousser l’imposition à plus tard, tout en diversifiant ses investissements.
Conclusion : une stratégie gagnante pour les investisseurs exigeants
L’utilisation du 150-0 B ter en Club Deal immobilier constitue une stratégie de choix pour les investisseurs qui souhaitent :
optimiser leur fiscalité,
maximiser leur capacité de réinvestissement,
sécuriser leur patrimoine,
et s’inscrire dans une vision long terme durable et créatrice de valeur.
Chez Le Cercle MDB, nous accompagnons les investisseurs dans cette démarche en structurant des opérations Club Deal adaptées au 150-0 B ter.
Ne laissez pas vos plus-values dormir ou se réduire sous l’impôt : transformez-les en moteur de création de richesse grâce au Club Deal immobilier.