Acheter un immeuble loué : 6 leçons d’une opération rentable
1. Connaître son secteur, c’est gagner du temps et de l’argent
Quand l’opportunité d’acheter un immeuble loué à Longjumeau se présente via une agente locale, Lambert réagit immédiatement.
Il connaît la ville, la rue, et même les précédents vendeurs.
Il sait évaluer la valeur locative réelle et les marges potentielles.
Le bon réseau + la bonne lecture du terrain = décisions rapides, offres solides.
2. Acheter un immeuble loué : faux problème, vraie opportunité
Beaucoup de marchands évitent les biens 100% occupés. Mauvais réflexe ? Lambert démontre que c’est un levier de rentabilité si :
Les profils locataires sont souples : jeunes actifs, alternants, non protégés.
Les loyers sont proches du marché, permettant des négociations équilibrées.
- Les revenus locatifs couvrent en partie le portage bancaire.
Ça prend plus de temps, mais ça sécurise ta marge.
3. Des travaux ciblés pour booster la valeur et le DPE
Plutôt que de tout casser, Lambert agit de manière chirurgicale :
Isolation murale avec matériaux fins pour préserver la surface.
Création d’une terrasse privative via une cour auparavant commune.
Remplacement de chauffage et chauffe-eau surdimensionné.
Fermeture d’un sas pour réduire les déperditions énergétiques.
Résultat : un bien ancien passe de G à D au DPE, à coût maîtrisé.
4. Commercialisation adaptée : lisser le chiffre, capter les bons profils
La revente à la découpe a démarré avant même la signature finale :
5 lots sur 8 pré-commercialisés, dont des appartements à investisseurs.
Rendement recherché : entre 8,5 % et 9,5 %.
Objectif : répartir la sortie sur deux exercices pour lisser le chiffre d’affaires annuel.
C’est pas juste vendre vite, c’est vendre au bon moment, au bon prix.
5. Zone inondable : anticiper, rassurer, contrôler le risque
L’immeuble est touché par une crue entre promesse et réitération. Réaction :
Analyse d’impact immédiate avec l’expert du vendeur.
Assurance des commerces active, indemnisations rapides.
Pas de désistement, mais 10 jours de creux dans les visites.
L’impact est maîtrisé, car le risque était déjà intégré dans la stratégie d’achat.
6. Un bon réseau ça rapporte !
L’opération naît d’un appel “banal” à une agente immobilière non sollicitée :
Relation entretenue malgré un précédent mandat non abouti.
L’immeuble n’avait pas encore été diffusé : deal off-market, rapide, exclusif.
En retour, Lambert lui redonne un mandat de revente.
Moralité : ce n’est pas le CRM qui trouve les bons deals, c’est la relation humaine.
En résumé : acheter un immeuble loué, une stratégie assumée
Contrairement aux idées reçues, acheter un immeuble entièrement occupé n’est pas un obstacle — c’est un choix stratégique, à condition de savoir en tirer parti. Le cas analysé démontre qu’un tel bien peut générer une marge sécurisée, notamment grâce aux loyers perçus pendant la phase de portage. Il permet aussi une commercialisation progressive et ciblée, adaptée au profil des acquéreurs (investisseurs ou propriétaires occupants), tout en offrant la possibilité d’une valorisation efficace via des travaux ciblés, bien plus rentables qu’une restructuration lourde.
Le succès d’une telle opération repose sur trois piliers : l’analyse fine des profils locataires, la maîtrise des coûts et du calendrier, et un réseau de proximité fiable.
Ainsi, si vous envisagez d’acheter un immeuble loué, plusieurs réflexes s’imposent : commencez par étudier en détail la situation des locataires (âge, stabilité, niveau de loyer par rapport au marché). Soyez en capacité d’anticiper ou de négocier certains départs, en intégrant dès l’offre les frais de déménagement ou d’accompagnement. Du côté technique, concentrez vos efforts sur les leviers travaux à fort impact, comme l’isolation, l’aménagement ou la décoration, sans engager de transformations lourdes inutiles.
Enfin, envisagez la revente par phases, afin de mieux répartir vos résultats sur plusieurs exercices comptables et d’optimiser fiscalement la sortie de l’opération.
Progressez plus vite, structurez vos opérations, entourez-vous
Envie de voir l’opération
de vos propres yeux ?
Retrouvez l’interview complète de Lambert sur YouTube, tournée directement sur site.
Il vous partage en toute transparence :
les coulisses de l’achat de l’immeuble,
ses arbitrages sur les travaux et les négociations locatives,
ses réflexions sur le DPE, la rentabilité et la revente,
et même… comment il a géré une inondation en pleine phase de commercialisation !
C’est authentique, concret, sans filtre, et bourré d’enseignements pour tout marchand de biens ou investisseur immobilier.
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