Comment faire du LMNP en SARL de famille ?

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La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) avec une SARL famille présente de nombreux avantages pour les gestionnaires immobiliers associés. Ce mode d’achat et de gestion de biens immobiliers est de plus en plus utilisé en vue de bénéficier d’un régime fiscal favorable. Toutefois, la SARL familiale et le régime LMNP, sont des concepts très implicites. Comment fonctionne la SARL de famille pour faire le LMNP, et quelle est l’utilité de cette forme d’investissement commun ? Des éléments de réponse ici !

Présentation de la SARL famille

La SARL (Société à Responsabilité Limitée) est une forme de société de commerce permettant à plusieurs personnes de lever un capital et/ou les ressources matérielles en vue de réaliser une activité commerciale. Une SARL peut servir à acquérir un bien immobilier et de jouir des revenus locatifs. À ce titre, il est possible de créer une société dont le capital est constitué par les membres de votre famille : c’est la SARL de famille plus communément appelée SARL familiale.

Elle est une forme de société de groupe, bénéficiant d’un statut juridique et fiscal particulier. En effet, une SARL de famille est obligatoirement constituée des membres d’une même famille, ayant un lien direct ou des associés liés par le mariage. L’utilisation de la SARL de famille et LMNP est une solution très courante.

Comprendre le régime LMNP

Selon le code fiscal, le régime du loueur meublé non professionnel, s’applique aux logements meublés prêts à l’usage. Le locataire doit simplement apporter ses affaires personnelles pour s’installer. À cet effet, l’État a élaboré la liste exhaustive des meubles indispensables dans le logement pour jouir du statut de LMNP. Par ailleurs, les revenus (dividendes) issus de la location et/ou de l’exploitation de l’immeuble, ne doivent pas excéder 23 000 euros par associé. Lorsque vous bénéficiez de ce régime fiscal, vous avez le choix entre deux (02) modes d’abattement : le régime micro BIC et le régime du réel ou l’amortissement LMNP.

Le régime micro BIC propose un abattement de 50 % qui s’applique sur les revenus de location, mais ne permet pas de déduire les charges. Le régime du réel ou l’amortissement LMNP offre quant à lui, une déduction des charges du résultat fiscal, incluant l’amortissement comptable du bien.

Toutefois, lorsque votre société réalise des bénéfices importants, permettant aux associés de recevoir une quote-part supérieure à 23 000 euros, la SARL de famille est immédiatement soumise au régime d’une Location Meublée Professionnelle (LMP).

Comment faire du LMNP en SARL de famille ?

Après la création de votre société familiale, la SARL de famille peut désormais acquérir des biens immobiliers et exercer une activité locative sur l’immeuble. Ce choix présente un certain avantage pour la société, car une SARL classique paye généralement l’impôt sur les revenus de l’entreprise et sur les dividendes versés aux associés. Il y a donc le principe du double niveau d’imposition. Or, dans le cadre de la SARL familiale, l’impôt est prélevé directement sur la quote-part des associés. Les particuliers optent pour la SARL de famille et le statut LMNP à cause des avantages suivants :

  • Il n’y a pas de paiement des cotisations au SSI

Lorsque votre SARL familiale respecte la limite du seuil des revenus par associés à la fin d’un exercice fiscal annuel, elle n’est pas classée sous le régime du loueur meublé professionnel. Or, les sociétés de famille en LMNP n’ont pas pour obligation de déclarer leurs membres à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), sauf l’actionnaire majoritaire.

  • Les cas de déficit

Il arrive qu’une SARL de famille réalise un bilan déficitaire sur une année civile. Dans ce cas, les associés ont la possibilité d’imputer ce déficit sur la déclaration de leurs revenus individuels perçus. La règle de calcul est d’imputer la proportion de la part d’action détenue par l’associé.

  • Des faveurs sur la taxe d’aménagement

Lors de la gestion d’une SARL familiale, vous pouvez déduire les charges concernant l’aménagement et la réparation du bien loué. Cependant, ces frais étant soumis à la TVA, dans le cas d’une SARL de famille et LMNP, l’application de la TVA n’est pas rigide.

Des avantages du régime LMNP sous la SARL de famille

Les bénéfices du régime LMNP en SARL familiale sont divers. En effet, du point de vue des obligations des actionnaires, de la comptabilité et de la fiscalité, la société familiale bénéficiant du régime LMNP paye moins de frais fiscaux. Entre autres avantages, on retient :

  • La non-éligibilité à l’impôt sur les sociétés (IR)

Une SARL de famille et LMNP n’est pas soumis à l’IS. Les associés payent leurs impôts sur revenus et l’État s’en contente. La double imposition est ainsi évitée et la société accumule plus de bénéfices.

  • L’amortissement LMNP

L’amortissement comptable renvoie à la récupération du coût d’achat d’un bien sur sa durée de vie, en tenant compte de son utilisation. Ici, les sociétés familiales ont la possibilité de procéder à un amortissement linéaire du bien immobilier en location sur plusieurs années. Grâce à cette méthode, la SARL de famille et LMNP dispose d’une trésorerie positive. Elle peut cependant, déclarer un bilan annuel déficitaire, afin d’éviter les impôts.

  • Pas de paiement des cotisations au SSI

Lorsque votre SARL familiale respecte la limite du seuil des revenus par associés à la fin d’un exercice fiscal annuel, elle n’est pas classée sous le loueur meublé professionnel. Les sociétés répertoriées sous cette rubrique, non pas pour obligation de déclarer leurs membres à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), sauf l’actionnaire majoritaire. Les associés familiaux ayant perçu un dividende inférieur à 23 000 euros, seront affiliés au régime général.

  • Les cas de déficit

Il arrive qu’une SARL de famille réalise un bilan déficitaire sur une année civile. Dans ce cas, les associés ont la possibilité d’imputer ce déficit sur la déclaration de leurs revenus individuels perçus. Pour le calcul, on impute la proportion de la part d’action détenue par l’associé.

  • Des faveurs sur la taxe d’aménagement

Lors de la gestion d’une SARL familiale, vous pouvez déduire les charges concernant l’aménagement et la réparation du bien loué. Cependant, ces frais étant soumis à la TVA, dans le cas d’une SARL de famille et LMNP, le régime fiscal est souple.

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